Kapitel 2

Lejeaftalen

§ 4

En lejeaftale og andre aftaler om det lejede skal udfærdiges skriftligt, når en af parterne kræver det.

Vidste du, at DIGURA tilbyder at gratis gennemtjek af din lejekontrakt? – læs mere her

Stk. 2. Hvis udlejer og lejer eller udlejer og beboerrepræsentation ønsker at give hinanden mulighed for udveksling af digitale dokumenter, som kan gøres læselige ved frembringelse af skrifttegn og lagres på et varigt medie, i tilfælde, hvor der i denne lov eller i lov om midlertidig regulering af boligforholdene kapitel II-V stilles krav om skriftlighed, eller hvor der i loven foreskrives en meddelelsespligt mellem parterne, der ikke hensigtsmæssigt lader sig gennemføre på andre måder end skriftligt, skal dette aftales mellem parterne. Denne aftale kan til enhver tid opsiges uden varsel. Det kan ikke aftales, at meddelelser efter § 87 og § 93, stk. 2, afgives som digitale dokumenter.

Stk. 3. En lejeaftale anses for indgået på lovens vilkår i det omfang, der ikke udtrykkeligt er fastsat andet i aftalen.

Stk. 4. Er lejens størrelse ikke aftalt, anses den for at udgøre det beløb, der er rimeligt under hensyn til det lejedes værdi, jf. § 47, stk. 2, eller § 47 a.

Stk. 5. Ønsker udlejeren at opkræve en leje, hvor afkastet beregnes efter § 9, stk. 2, i lov om midlertidig regulering af boligforholdene, skal det fremgå af lejeaftalen, hvornår den aftalte leje senest er fastsat efter § 7 i lov om midlertidig regulering af boligforholdene, samt i aftalen skønsmæssigt angives størrelsen af den leje, der maksimalt kan beregnes for lejemålet på tidspunktet for lejeaftalens indgåelse. Det skal tillige fremgå, om den aftalte leje er nedsat i henhold til § 7, stk. 2, i lov om midlertidig regulering af boligforholdene.

Stk. 6. For lokaler, der udelukkende anvendes til andet end beboelse, skal det udtrykkeligt specificeret fremgå af lejeaftalen, hvilke udgifter lejeren ud over lejen skal betale vedrørende det lejede. Dette gælder dog ikke for udgiftsarter, der ikke er kendte ved lejeaftalens indgåelse. Den anslåede størrelse af den enkelte udgift skal være angivet. Indeholder lejeaftalen ikke disse oplysninger, kan udlejer ikke opkræve de pågældende udgifter.

Stk. 7. For lokaler som nævnt i stk. 6 skal det endvidere udtrykkeligt specificeret fremgå af lejeaftalen, hvilke udgifter der ud over brændsel indgår i varmeregnskabet. Stk. 6, 3. og 4. pkt., finder tilsvarende anvendelse.

Stk. 8. For lejeaftaler, som er omfattet af udlejerens beslutning om regulering efter nettoprisindeks, jf. § 9 a i lov om midlertidig regulering af boligforholdene, og som indgås, efter at udlejeren har truffet beslutning om en sådan regulering, skal det fremgå af lejeaftalen, at lejen reguleres efter nettoprisindeks, og det skal endvidere fremgå af lejeaftalen, hvornår den i § 9 a, stk. 1, i lov om midlertidig regulering af boligforholdene nævnte 2 årsperiode udløber.

Hvad står der egentlig?

§ 4
Lejeaftalen og andre aftaler, der omhandler lejemålet, skal udfærdiges skriftligt, hvis enten udlejer eller lejer forespørger det. En aftale kan være fuldt bindende, selvom den blot er aftalt mundtligt. En mundtlig aftale kan dog være svær at bevise, hvorfor denne bestemmelse giver muligheden for, at aftaler kan kræves udfærdiget skriftligt.

Stk. 2
Når lejeloven opstiller krav om, at udlejer eller lejer skal give skriftlig meddelelse, kan der frit vælges mellem digital og almindelig post. Dette valg er ikke bindende, hvorfor der kan skiftes kommunikationsform fra meddelelse til meddelelse. En undtagelse hertil er dog, hvis lejer eller udlejer er fritaget for Digital Post. Hvis dette er tilfældet, kan meddelelser ikke gives ved digital post.

Stk. 2, 2. pkt. 
Ønsker udlejer at opsige lejer eller hæve lejeaftalen, kan meddelelsen dog ikke afgives som digital post.

Stk. 3
Hvis andet ikke er aftalt i lejekontrakten, foregår lejeaftalen på de vilkår, som fremgår af lejeloven.

Stk. 4
Er huslejen ikke aftalt fra start, udgør den det, som kan anses for et rimeligt beløb. Man kan sammenligne lejens størrelse med et lignende lejemål med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand.

Stk. 8
Hvis huslejen er reguleret efter nettoprisindekset, skal dette fremgå af lejekontrakten.

§ 5

Anvendes der blanketter ved indgåelse af lejeaftaler, skal bestemmelser, der pålægger lejeren større forpligtelser eller giver lejeren mindre rettigheder end angivet i loven, fremhæves for at være gyldige.

Stk. 2. Ved indgåelse af lejeaftale om beboelseslejligheder eller enkelte værelser til beboelse må blanketter kun anvendes, hvis de er autoriserede ved aftale mellem landsomfattende sammenslutninger af henholdsvis grundejerforeninger og lejerforeninger eller af udlændinge-, integrations- og boligministeren. Anvendes en blanket, der ikke er autoriseret, er bestemmelser, der pålægger lejeren større forpligtelser eller giver lejeren mindre rettigheder end angivet i loven, ugyldige. Udlændinge-, integrations- og boligministeren fastsætter efter forhandling med landsomfattende sammenslutninger af henholdsvis grundejerforeninger og lejerforeninger nærmere regler om udarbejdelse af autoriserede standardblanketter for lejeaftaler.

Stk. 3. Reglerne i stk. 1 og 2 gælder også for andre skriftlige lejeaftaler, der indeholder ensartede lejevilkår for flere lejere i samme ejendom, når de fremtræder på en sådan måde, at lejeren må opfatte dem som standardiserede.

§ 5
Hvis der pålægges lejeren større forpligtelser eller mindre rettigheder, end der er tildelt lejeren i loven, skal dette fremgå meget tydeligt af lejekontrakten. Disse vil typisk fremgå af lejekontraktens § 11 om særlige vilkår.

Stk. 2
Hvis der er større forpligtelser eller mindre rettigheder, skal den blanket, der anvendes, være godkendt og af den nyeste udgave. Hvis dette ikke er tilfældet, kan udlejeren ikke gøre større byrder eller mindre rettigheder gældende.

Er du i tvivl om din lejekontrakt er i overensstemmelse med reglerne?

DIGURA tilbyder dig et gratis tjek af din lejekontrakt

§ 6

Ved udlejning til beboelse, ved formidling af sådanne lejeforhold eller ved bytning af beboelseslejligheder er det ikke tilladt at modtage eller kræve vederlag fra lejeren eller at betinge sig, at lejeren indgår anden retshandel, som ikke er et led i lejeaftalen.

Stk. 2. Bestemmelsen i stk. 1 omfatter ikke vederlag for afståelse af en forretning eller vederlag for at formidle afståelsen.

Stk. 3. Beløb, der er betalt i strid med stk. 1, kan kræves tilbagebetalt. Beløbet forrentes fra forfaldsdagen med en årlig rente, der svarer til den rente, der er fastsat efter § 5, stk. 1 og 2, i lov om renter ved forsinket betaling m.v. Når særlige forhold begrunder det, kan boligretten bestemme, at der skal betales en højere eller lavere rente.

Stk. 4. Overtrædelse af stk. 1 straffes med bøde eller fængsel indtil 4 måneder, medmindre højere straf er forskyldt efter anden lovgivning.

Stk. 5. Der kan pålægges selskaber m.v. (juridiske personer) strafansvar efter reglerne i straffelovens 5. kapitel.

§ 6
Udlejer må ikke afkræve et ekstra beløb af lejer, for at lejer kan få lov til at få tildelt lejemålet. Udlejer må endvidere ikke betinge indgåelsen af lejeaftalen med at lejer køber andet, som ikke angår lejeaftalen.

Stk. 3 
Hvis § 6, stk. 1 overskrides, kan pengene kræves tilbagebetalt med rente.

Stk. 4.
Hvis udlejer overskrider § 6, stk. 1, kan udlejer straffes med bøde eller fængsel. 

§ 7

Lejerens rettigheder efter reglerne i denne lov er gyldige mod enhver uden tinglysning. Det samme gælder aftaler om forudbetaling af leje, indskud, depositum el. lign., når disse beløb tilsammen ikke overstiger et halvt års leje. Ved lejeforholdets ophør skal lejerens krav efter 1. og 2. pkt. være gjort gældende ved sagsanlæg inden 1 år fra ophørstidspunktet.

Stk. 2. En lejer, der ved aftale har erhvervet videregående rettigheder, f. eks. aftalt uopsigelighed eller afståelsesret, kan kræve aftalen tinglyst. Den tinglyste aftale respekterer størst mulige offentlige lån samt de øvrige pantehæftelser og byrder, som var tinglyst ved aftalens anmeldelse til tinglysning.

Stk. 3. Lejeaftalen tinglyses og aflyses efter tinglysningslovens regler.

§ 7
Lejerens rettigheder er gyldige og anvendelige mod enhver uden tinglysning.

§ 8

Reglerne i §§ 4-6 og i § 7, stk. 1, kan ikke ved aftale fraviges til skade for lejeren.

§ 8
Aftaler, der fraviger ovenstående regler til ugunst for lejer, er ugyldige.

Luk menu