Kapitel 3

Mangler ved det lejede

§ 9

Udlejeren skal stille det lejede til lejerens rådighed i god og forsvarlig stand fra det aftalte tidspunkt for lejeforholdets begyndelse og i hele lejeperioden. På overtagelsestidspunktet skal det lejede være rengjort, ruderne skal være hele, og alle udvendige døre skal være forsynet med brugelige låse med tilhørende nøgler.

Hvad forstås ved “mangler”? – Læs mere her

Stk. 2. Udlejeren, der udlejer mere end én beboelseslejlighed, skal syne beboelseslejligheden i forbindelse med indflytningen og udarbejde en indflytningsrapport. Den indflyttende lejer skal indkaldes til synet.

Stk. 3. Indflytningsrapporten, jf. stk. 2, skal udleveres til lejeren ved synet eller sendes til lejeren senest 2 uger efter synet, hvis denne ikke er til stede ved synet eller ikke vil kvittere for modtagelsen af rapporten.

Stk. 4. Ved overtrædelse af stk. 2 og 3 bortfalder udlejerens krav på istandsættelse efter § 98, stk. 1, medmindre kravet skyldes skader, som lejeren er ansvarlig for.

Stk. 5. Udlændinge-, integrations- og boligministeren fastsætter efter forhandling med landsomfattende sammenslutninger af grundejerforeninger og lejerforeninger nærmere regler om udarbejdelse af standardblanketter for indflytningsrapporter.

Hvad står der egentlig?

§ 9:
Udlejer har pligt til at holde lejemålet i god stand fra lejemålets start og i hele lejeperioden. Det betyder eksempelvis, at hvis noget er gået i stykker, og denne skade ikke skyldes lejers adfærd, så skal udlejer sørge for reparation eller udskiftning af dette. Dette kan dog fraviges ved aftale, hvis man for eksempel lejer lejemålet som “beset”.

Stk. 2:
Det er pligtigt for udlejere, der har mere end én beboelseslejlighed, at syne lejemålet ved indflytning og udarbejde en indflytningsrapport. Der er ingen formkrav til indflytningsrapporten. Lejer skal indkaldes til indflytningssynet.

Stk. 3:
Indflytningsrapporten skal leveres på stedet og samme tid, som synet er færdigt. Dog er der to undtagelser til dette – det tilfælde, hvor lejer ikke har været til stede ved indflytningssynet eller den situation, hvor lejer ikke ønsker at kvittere for rapporten. I disse tilfælde skal rapporten afleveres to uger efter synet til lejeren. 

Stk. 4:
Hvis udlejer ikke overholder stk. 2 og stk. 3, har udlejer ikke krav på istandsættelse ved fraflytning. Dog er dette betinget af, at skaderne ikke skyldes lejerens misligholdelse. Udlejer kan altså fortsat gøre krav gældende, som tager sit udgangspunkt i lejerens misligholdelse, hvor lejemålet er forringet eller skadet som følge af lejerens adfærd.

§ 10

Er det lejede ikke fuldført ved lejeaftalens indgåelse, og er overtagelsestidspunktet ikke aftalt, kan lejeren til enhver tid inden overtagelsen hæve aftalen.

Stk. 2. Er den tidligere lejer ikke fraflyttet på overtagelsestidspunktet, kan lejeren kræve et forholdsmæssigt afslag i lejen for den tid, det lejede eller en del deraf ikke står til hans rådighed. Bliver hindringen ikke uden unødigt ophold fjernet, efter at udlejeren er underrettet, kan lejeren hæve lejeaftalen. Han kan endvidere kræve erstatning, medmindre udlejeren godtgør, at forsinkelsen ikke skyldes noget forhold, for hvilket han er ansvarlig.

§ 10
Hvis lejemålet ikke er klar til indflytning, og der samtidig ikke er aftalt, hvornår lejeren overtager lejemålet, kan lejeren ophæve lejeaftalen inden overtagelsen.

Stk. 2:
Hvis den tidligere lejer stadig bor i lejemålet, har den nye lejer ret til at få afslag i huslejen for den tid, hvor lejemålet ikke står til den nye lejers rådighed. Hvis udlejer ikke får den tidligere lejer ud hurtigst muligt, kan den nye lejer hæve lejeaftalen. Lejer kan i øvrigt kræve erstatning, medmindre udlejer kan bevise, at forsinkelsen skyldes nogle ham uvedkommende forhold. 

§ 11

Er det lejede ikke ved overtagelsen og under lejeforholdets bestående i den stand, som lejeren efter retsforholdet mellem ham og udlejeren kan kræve, og afhjælper udlejeren ikke straks mangelen efter påkrav derom, kan lejeren selv afhjælpe den for udlejerens regning. Vedrører mangelen det lejedes forsyning med lys, gas, varme, kulde el. lign., kan lejeren ved fogdens bistand skaffe sig adgang til ejendommens installationer for at afhjælpe mangelen. 1. og 2. pkt. finder tilsvarende anvendelse, hvis udlejeren uberettiget har afbrudt det lejedes forsyning med lys, gas, varme, kulde el. lign.

Stk. 2. Lejeren kan kræve et forholdsmæssigt afslag i lejen, så længe en mangel forringer det lejedes værdi for lejeren.

Hvordan bør du tage dialogen med udlejer? DIGURA giver dig her nogle gode råd – læs mere her

§ 11
Lejer har krav på, at det lejede er bestående i den stand, som var forudsætningen for lejeaftalens indgåelse mellem lejer og udlejer. Dette gælder ved såvel overtagelsen af lejemålet som under lejeperioden.
Hvis lejemålet ikke er bestående i den stand, som var forventeligt, så har udlejer straks på lejers opfordring at udbedre en sådan mangel. 
Hvis udlejer ikke reagerer straks, så har lejeren adgang til at udbedre manglen for udlejers regning. 

Stk. 2 
Så længe manglen efter stk. 1 eksisterer i lejemålet, og det samtidig forringer lejemålets værdi, så har lejer ret til afslag i huslejen. Afslaget må nødvendigvis svare til den forringelse, som manglen forringer det lejedes værdi.

Har du mangler i lejemålet? DIGURA vurderer din sag GRATIS

De fleste lejere kender ikke deres rettigheder i lejeforholdet og bliver snydt for mange kroner.

§ 12

Er det lejede mangelfuldt som nævnt i § 11, og afhjælper udlejeren ikke straks mangelen, eller kan den ikke afhjælpes inden for rimelig tid, kan lejeren hæve lejeaftalen, hvis mangelen må anses for væsentlig eller udlejeren har handlet svigagtigt.

Stk. 2. Er mangelen afhjulpet, inden lejeren har hævet lejeaftalen, kan lejeren ikke senere påberåbe sig mangelen som grund for ophævelse.

§ 12
Hvis udlejer ikke udbedrer manglen indenfor rimelig tid i henhold til § 11, så har lejer ret til at hæve lejemålet. Dette kræver dog, at manglen kan anses for væsentlig, eller at udlejer har handlet urimeligt.

Stk. 2
Når udlejer har udbedret manglen, kan lejeren ikke efterfølgende hæve lejemålet med begrundelse i § 12, stk. 1.

§ 13

Lejeren kan kræve erstatning, hvis det lejede ved aftalens indgåelse savnede egenskaber, som må anses for tilsikrede, eller udlejeren har handlet svigagtigt. Det samme gælder, hvis det lejede senere lider skade som følge af udlejerens forsømmelse, eller der i øvrigt opstår hindringer eller ulemper for lejerens brugsret som følge af forhold, som udlejeren er ansvarlig for.

§ 13
Lejer kan kræve erstatning, hvis lejemålet har mangler eller fejl, som må anses for tilsikrede, hvorved en sådan tilsikring må forstås som en garanti, der ikke behøver at være udtrykkelig, for at tingen har de pågældende egenskaber. Ejeren kan ikke fri sig for dette ansvar ved at påvise, at manglen ikke skyldes hans forhold. Erstatningskravet omfatter også de forhold, hvor udlejer har handlet svigagtigt.  Det må i øvrigt bemærkes, at dette også gælder, hvis udlejer forsømmer lejemålet i lejeperioden, eller lejer hindres i sin adgang til dele af det lejede på grund af udlejeren. For eksempel kan lejer kræve erstatning for udgifter til opmagasinering af møbler samt til fremskaffelse af en midlertidig bolig.

§ 14

Er det lejede mangelfuldt ved lejeforholdets begyndelse, skal lejeren for ikke at miste retten til at påberåbe sig mangelen senest 2 uger efter lejeforholdets begyndelse meddele udlejeren, at han vil gøre den gældende. Dette gælder dog ikke, hvis mangelen ikke kan erkendes ved anvendelse af sædvanlig agtpågivenhed, eller udlejeren har handlet svigagtigt.

§ 14
Indtil 2 uger efter lejer er flyttet ind i lejemålet, har denne adgang til at notere fejl og mangler i lejekontrakten eller et tillægsdokument. Lejeren skal i dokumentet notere fejl og mangler for at kunne bevise deres tilstedeværelse ved lejerens indflytning, og at disse ikke er fremkommet i lejeperioden. Hvis udlejer har handlet svigagtigt eller hvis manglen er umiddelbart svær at opdage, så vil lejer dog have adgang til at påberåbe sig pågældende mangel og få den noteret efter 2 ugers fristen.

§ 15

Er brugen af det lejede helt eller delvis i strid med lovgivning, andre offentlige forskrifter, servitutter eller andre lignende rettigheder over ejendommen, som var gældende ved aftalens indgåelse, kan lejeren kræve et forholdsmæssigt afslag i lejen og erstatning. Lejeren kan endvidere hæve lejeaftalen, såfremt brugen indskrænkes væsentligt, eller udlejeren har handlet svigagtigt.

Stk. 2. Stk. 1 gælder ikke, hvis lejeren vidste, at brugen var retsstridig, og heller ikke, hvis hans ukendskab skyldes grov uagtsomhed. Endvidere finder stk. 1 ikke anvendelse, hvis det retsstridige forhold ikke har medført nogen indskrænkninger i lejerens brugsret, og udlejeren efter opfordring straks bringer forholdet i orden.

Stk. 3. Reglen i § 14 finder anvendelse på de i stk. 1 nævnte mangler.

§ 15
Denne bestemmelse vedrører retlige mangler i forbindelse med lejemålet. Hvis udlejer har lejet lejemålet ud stridende mod lovgivning eller det offentliges forskrifter, så kan lejer kræve afslag i lejen og erstatning. Lejer kan ligeledes hæve aftalen, hvis dennes brugsret bliver formindsket, eller udlejer har handlet svigagtigt.

Stk. 2
Dog gælder overstående ikke, hvis lejer har kendt til fejlen, eller lejer burde have haft kendskab til det. Det kan heller ikke gøres gældende, hvis lejer ikke er påført nogen hindringer eller indskrænkninger ved situationen, samt udlejer får lovliggjort det efter opfodring. Lejeren har desuden ikke pligt til at undersøge tingbogen for at se, om der er tinglyst servitutter eller lignende på ejendommen.

§ 16

Bringes et lejeforhold – bortset fra de i § 15 nævnte tilfælde – til ophør i utide på grund af andre rettigheder over ejendommen, kan lejeren kræve erstatning af udlejeren.

Stk. 2. Bringes lejeforholdet til ophør i utide, fordi det offentlige af sundhedsmæssige eller andre grunde nedlægger forbud mod lejerens brug, er lejeren kun pligtig at betale leje til den dag, forbudet træder i kraft. Hvis forbudet kun begrænser brugen på mindre væsentlig måde, kan lejeren dog kun kræve et forholdsmæssigt afslag i lejen.

§ 16
Hvis et lejemål ophører på grund af efterfølgende retlige mangler, i form af andre rettigheder over ejendommen, kan lejeren kræve erstatning af udlejeren.

Stk. 2
Hvis lejemålet ophører, fordi det offentlige nedlægger forbud mod brugen af lejemålet af for eksempel sundhedsmæssige grunde, skal lejeren kun betale leje indtil den dag, hvor forbuddet træder i kraft.

§ 17

Bliver det lejede ødelagt ved brand eller anden ulykke, bortfalder aftalen.

Hvis lejemålet helt ødelægges på grund af brand eller lignende ulykke, bortfalder lejeaftalen. 

§ 18

Reglerne i § 9, stk. 2-4, og §§ 10-17 kan ikke ved aftale fraviges til skade for lejeren.

Reglerne i § 9, stk. 2-4 og §§ 10-17 kan ikke fraviges til skade for lejer, uanset lejekontraktens ordlyd og indhold. 

Luk menu