I januar 2020 præsenterede Folketinget en boligaftale, som gælder for udlejningen i Danmark. En boligaftale, som blandt andet skal stoppe udenlandske kapitalfondes opkøb af billige lejeboliger i Danmark. Denne ændring i lejelovgivningen træder nu i kraft pr. 1. juli 2020.
Hvad betyder ændringerne?
Hovedformålet med ændringerne er at indføre initiativer mod kortsigtede investeringer i private udlejningsboliger.
Det betyder, at det skal være mindre attraktivt at opkøbe lejemål og modernisere dem med henblik på et hurtigt videresalg med fortjeneste.
Navnlig derfor er det også kaldet Blackstone-indgrebet.
Hvem rammer ændringerne?
Ændringerne har særligt betydning for lejere, der indgår en lejeaftale i et lejemål, der udlejes efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2, hvis lejeaftalen er indgået efter 01.07.2020.
Ændringerne synes at være til lejers fordel, da reglerne til udlejer er blevet skærpet vedrørende udlejning efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2.
Hvorledes de er blevet skærpet, beskrives i det følgende.
Gør ligesom 6000 andre lejere
og tilmeld dig vores nyhedsbrev
Det kan potentielt spare dig for mange tusinde af kroner.
Vi vil give dig gratis råd omkring indflytning, mens du bor til leje og ved din fraflytning.
Dette bliver ændret
Karensperiode
Med den nye ændring af boligreguleringslovens § 5, stk. 2, er der indført en karensperiode på 5 år.
Dette betyder, at udlejere, der erhverver ejendomme med henblik på en gennemgribende forbedring af disse, ikke kan udleje dem efter det lejedes værdi, før 5 år efter at udlejer erhvervede lejemålet.
Lejen kan altså først fastsættes efter det lejedes værdi, når den nye udlejer har ejet eller rådet over lejemålet i en periode på 5 år – også selvom lejemålet har været gennemgribende forbedret i 4 ud af de 5 år.
Der findes 2 undtagelser til karensperioden.
1) I det tilfælde, hvor udlejer foretager energiforbedringer for et beløb svarende til 3.000,00 kr. pr. m2bruttoetageareal for den del af ejendommen, der anvendes til beboelse (2020-niveau), bortfalder karensperioden.
2) I det tilfælde hvor udlejer løfter energimærket med 3 niveauer i forhold til energimærkningen pr. den 01.07.2020.
Forbud mod fraflytningstilbud
Efter den 01.07.2020 må udlejer ikke – uden forudgående tvist – give lejer et tilbud om at fraflytte mod betaling. Det er dog tilladt at indgå en aftale om dette, hvis dette sker på lejers initiativ.
Højere strafgebyr
Hvis lejer får fuldt medhold i en sag, skal udlejer betale 2.180,00 kr. (2020-niveau) i strafgebyr til Huslejenævnet. Dette beløb hæves til 6.000,00 kr.
Orienteringspligt
Udlejer skal fremadrettet orientere beboerrepræsentationen eller lejerne (i ejendomme hvor der ikke er en beboerrepræsentation), når der er truffet en afgørelse vedrørende et eller flere af lejemålene i ejendommen.
Det betyder, at har en lejer ført en sag mod udlejer om f.eks. lejens størrelse, har udlejer pligt til at orientere lejerne om dette.
Dette gælder dog ikke for afgørelser vedrørende husorden.
Hvordan skal udlejer orientere?
Udlejer skal give en skriftlig meddelelse med oplysning om 1) tvistens emne, 2) hvorledes afgørelsen kan have relevans for lejerens lejeforhold, og 3) afgørelsens resultat.
Derudover skal vedlægges en kopi af selve afgørelsen.
Huslejeniveau for gennemgribende forbedrede lejemål
Som reglerne er i dag, må huslejen ikke væsentligt overstige det lejedes værdi. Dette er i praksis fastsat således, at lejen kan nedsættes, hvis den overstiger det lejedes værdi 10-15 %.
Dette ændres pr. 01.07.2020 således, at væsentlighedskravet bortfalder.
Fremadrettet kan lejen altså kræves nedsat, såfremt lejen blot overstiger det lejedes værdi.
Dette gælder dog kun for lejeforhold indgået efter den 01.07.2020.
For lejeforhold, hvor lejeaftalen blev indgået før den 01.07.2020 gælder væsentlighedskravet altså fortsat.
Energikrav
For at være omfattet af lejefastsættelsesprincippet om det lejedes værdi i boligreguleringslovens § 5, stk. 2, er det i dag et krav, at lejemålet på udlejningstidspunktet har opnået energimærke A-D.
Alternativt kan udlejer i den del af ejendommen, der indeholder boliger til beboelse, dog udføre energiforbedringer for et beløb svarende til mindst 430 kr. pr. m2 (2020-niveau) inden for en 2-årig periode.
Ændringerne medfører, at udlejer fremadrettet skal sørge for, at ejendommen er energimærke A-C.
Det alternative krav ændres til, at boligreguleringslovens § 5, stk. 2, kan anvendes, hvis ejendommen opnår en energiforbedring, der bringer det lejede 2 niveau over det, som ejendommen havde den 01.07.2020.
Forudgående godkendelse af forbedringer
For at lejen kan fastsættes efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2, skal Huslejenævnet forhåndsgodkende, at lejen i lejemålet kan fastsættes efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2.
Dette gælder kun for lejemål, hvor forbedringsarbejderne først påbegyndes efter 01.07.2020.
Bliv juridisk sikret i dit lejeforhold fra 149 kroner.
Er du bange for at blive snydt i dit lejeforhold eller er du allerede blevet det?
I DIGURA kan du blive medlem af vores medlemsklub, hvor du kan få hjælp til din situation og opnå tryghed og opbakning fra 149 kroner om måneden.
- Juridisk rådgivning
- Hjælp til opsigelse og ophævelse
- Løbende tjek af din lejekontrakt
- Løbende tjek af din husleje
- Og meget mere..
Udlejer får nye pligter overfor lejere
Udlejer får således nye pligter overfor sine lejere, som skal overholdes, herunder særligt at orientere beboerrepræsentationen eller lejerne i ejendommen, når der kommer en afgørelse i lejemålet.
Som så mange andre regler, er det ikke altid sikkert, at udlejer overholder disse. Dette kan både være bevidst og ubevidst. Vi vil derfor altid opfordre lejere til at kontakte os, hvis man mistænker, at udlejer lejer lejemålet ud efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2 uden at opfylde kravene hertil, eller ikke har givet meddelelse om en afgørelse i ejendommen, som kunne være positiv for lejerne – eksempelvis at naboen fik sin leje nedsat.
Læs også: Ret til beboerrepræsentation?
Få juridisk hjælp, så du undgår at blive snydt
Den nye boligaftale kan være meget kompliceret som lejer. Overstående skal ses som en generel vejledning og ikke som decideret juridisk rådgivning. Vi anbefaler derfor altid, at du tager fat i os, således du kan få den rette og nødvendige rådgivning, som passer konkret til din sag.
Det kan både være omkring boligaftalen, som i dette tilfælde, men det kan også være alt fra fraflytningssynet til den økonomiske rapport. Vi ser desværre mange lejere, som bliver snydt i disse tilfælde. Det er ofte rigtig mange penge, du som lejer går glip af, alt fra nogle tusind kroner til 30-40.000 kroner. Tænk hvad du ellers kunne bruge disse penge til?
Lad os hjælpe dig
Ved DIGURA kan du altid få fat på os, du har din egen sagsbehandler og bedst af alt: Du betaler kun, hvis vi vinder din sag. Det er derfor risikofrit for dig, at vi hjælper dig.
Vi har opnået et fordelsagtig resultat for lejere i over 90 % af alle sager, som vi har haft behandlet. Vi har 9,4 i score på Trustpilot, 5 stjerner på Facebook og vi har hjulpet mere end 5000 lejere. Og vi vil rigtig gerne hjælpe dig også.
Er du i tvivl om noget i artiklen, så sidder vores team klar til at hjælpe dig i chatten. Den kan du finde nederst i højre hjørne.
Hvis du har brug for juridisk hjælp, så kan du får testet din sag nedenfor. Det er gratis og vores dygtige juridiske team vil lave en uforpligtende vurdering af sagen.
