Kan udlejer hæve huslejen med tilbagevirkende kraft?

Den bedste hjemmeside til at finde lejebolig. Bedste boligside.

Hvordan er din husleje fastsat og hvad betyder det for din husleje, og kan den stige? Alt dette kan du læse om i denne artikel.

Fastsættelse af din husleje

Der er 3 måder din udlejer kan fastsætte din husleje. Disse 3 måder giver udlejer forskellige muligheder for at hæve huslejen. Kun i nogle af disse tilfælde vil det være muligt for din udlejer at hæve din husleje med tilbagevirkende kraft. Det er derfor relevant først at gennemgå huslejebestemmelsen.

  • Omkostning bestemt husleje

For at kunne fastsætte huslejen på en udlejningsejendom efter omkostningsbestemt husleje, kræves det, at lejemålet ligger i en boligreguleret kommune, og at ejendommen er opført før 31.12.1991. Undtagelsen til dette er for småejendomme, ejerlejligheder og andelsboliger, samt lejemål beliggende i en kommune, der ikke er reguleret.

  • Det lejedes værdi

Hvis dit lejemål ligger i en ikke reguleret kommune, vil lejen være fastsat efter det lejedes værdi. Det lejedes værdi fastsættes efter huslejeniveauet i lignende lejemål ud fra lejemålets størrelse, stand og beliggenhed m.m.

  • Fri lejefastsættelse

I visse tilfælde kan der aftales fri lejefastsættelse efter markedslejen i området. Dette gælder blandt andet nybyggeri efter 31.12.1991 samt konverterede erhvervslejemål efter 31.12.1991.

Læs også: Ophæve og opsige lejemål – hvad er forskellen?

De 5 typer huslejestigning

En huslejestigning skal overholde en række betingelser for at gældende. Det første du som lejer skal være opmærksom på, er om huslejestigningen overholder formalia kravene. Varslingen skal ske 3 måneder inden den træder i kraft, og skal meddeles fra udlejer via mail, brev eller lignende. Der skal i varslingen fremgå hvor meget din leje stiger med, hvorfor huslejen stiger og en klagevejledning. I klagevejledningen skal der fremgå fristen på 6 uger. Klagen kan indsendes til huslejenævnet eller boligretten.

  • Det lejedes værdi

Udlejer kan kræve en huslejestigning, hvis lejen er fastsat på baggrund af det lejedes værdi (husleje fastsat efter 2) og udlejer finder huslejen til ikke at matche værdien. Denne huslejestigning kan ikke kræves bagudbetalt, og kan først kræves, når lejer har beboet lejemålet i 2 år, eller det er 2 år siden, at lejen sidst steg med denne begrundelse.

  • Udlejers driftsudgifter

Hvis huslejen er fastsat efter omkostningsbestemt husleje (1) kan huslejen hæves, hvis driftsudgifterne for udlejer stiger. Udgifterne kan typisk stige på grund af skatter, afgifter til det offentlige eller udgifter til vand og forsikring. Huslejen må, på baggrund af dette sættes op med et passende beløb, i forhold til merudgifterne. Stigningen skal varsles med 3 måneder, dog kan der i særlige tilfælde ske en stigning med tilbagevirkende kraft. Huslejestigningen kan kun ske med tilbagevirkende kraft, hvis det sker på grund af skatter eller afgifter til det offentlige. Huslejestigningen kan træde i kraft fra det tidspunkt, udlejers udgifter forøges, dog maksimalt 5 måneder efter udlejer fik kendskab til forøgelsen.

  • Indeksregulering

For alle typer lejemål gælder det, at der i lejekontraktens § 11 kan aftales, at huslejen reguleres efter nettoprisindekset. Dette er med til at sikre, at udlejer ikke taber penge, da nettoprisindekset følger den generelle udvikling i samfundet. Hvis dette fremgår af lejekontrakten, vil din husleje blive reguleret en gang årligt, typisk med 0,5-1%. Dette kan ikke gøres med tilbagevirkende kraft.

  • Forbedring af lejemålet

Udlejer kan kræve en huslejestigning, hvis der bliver fortaget forbedringer i lejemålet. Disse forbedringer skal dog have medført en væsentlig forøgelse af lejemålets værdi. En tommelfingerregel hertil, er en forøgelse på mindst 10 %.

Hvis der til lejemålet er tilknyttet en forbedringskonto, skal udlejer anvende den til forbedringer. Udlejer har kun mulighed for at hæve huslejen, hvis der anvendes mere på forbedringerne, end der står på forbedringskontoen.  

  • Trappeleje

Trappeleje er medtaget på listen som et ekstra punkt, da dette ikke længere er muligt at aftale. Trappeleje er kun muligt for lejeaftaler indgået før 1. juli 2015.

Trappelejeklausuler er en aftale om at huslejen, på et bestemttidspunkt på året, stiger med et aftalt beløb. Det ses også ved aftale om at huslejen stiger årligt med en procentsats. Hvis du har en trappelejeklausul i din lejekontrakt, skal den fremgå i lejekontraktens § 11, for at være gældende.

Læs også: Hvordan fungerer en sag ved Huslejenævnet?

Hvorfor skal man vælge DIGURA?

Vi hjælper hundredvis af lejere hver måned, både via vores medlemsløsning og vores sagsbehandling. Når vi fører sagerne, så har vi opnået en gevinst for lejeren i over 90 % af tilfældene. Vi er her for at hjælpe dig, som potentielt bliver snydt af din udlejer og som faktisk gerne vil beholde dine egne penge. 

Forældelse

Et krav på en huslejestigning, som udlejer ikke har indfriet, kan blive forældet. Dette er med til at beskytte dig som lejer, da der ellers ville komme meget store efterregninger. Da dette er en aftale, findes forældelsen i forældelsesloven. Her er en forældelsesfrist på 3 år. Det vil sige at alle krav, som er ældre end 3 år, ikke kan gøres gældende.

Eksempel:

Det fremgår af din lejekontrakt at din husleje reguleres efter nettoprisindekset. Din husleje er dog ikke blevet reguleret siden primo 2015. I primo 2020 kræver din udlejer at du betaler beløbet som din husleje burde være steget med siden 2015. Perioden som er ældre end 3 år, er her forældet. Du skal derfor kun betale ekstra beløbet for perioden 2017-2019.

Hvorvidt lejer i ovenstående eksempel har ret til at hæve huslejen fremadrettet, som hvis den var blevet hævet siden aftaleindgåelsen, afhænger af den konkrete sag. I nogle tilfælde vil det vurderes for byrdefuldt for lejer.

Læs også: Få tjek af din lejekontrakt: Helt gratis

Få juridisk hjælp, så du undgår at blive snydt

Emnet med husleje kan være meget kompliceret som lejer. Overstående skal ses som en generel vejledning og ikke som decideret juridisk rådgivning. Vi anbefaler derfor altid, at du tager fat i os, således du kan få den rette og nødvendige rådgivning, som passer konkret til din sag.  

Det kan både være omkring din huslejestigning, som i dette tilfælde, men det kan også være alt fra fraflytningssyn til den økonomiske rapport. Vi ser desværre mange lejere, som bliver snydt i disse tilfælde. Det er ofte rigtig mange penge, du som lejer går glip af, alt fra nogle tusind kroner til 30-40.000 kroner. Tænk hvad du ellers kunne bruge disse penge til? 

Lad os hjælpe dig

Ved DIGURA kan du altid få fat på os, du har din egen sagsbehandler og bedst af alt: Du betaler kun, hvis vi vinder din sag. Det er derfor risikofrit for dig, at vi hjælper dig. 

Vi har opnået et fordelsagtig resultat for lejere i over 90 % af alle sager, som vi har haft behandlet. Vi har 9,4 i score på Trustpilot, 5 stjerner på Facebook og vi har hjulpet mere end 5000 lejere. Og vi vil rigtig gerne hjælpe dig også. 

Er du i tvivl om noget i artiklen, så sidder vores team klar til at hjælpe dig i chatten. Den kan du finde nederst i højre hjørne.  

Hvis du har brug for juridisk hjælp, så kan du får testet din sag nedenfor. Det er gratis og vores dygtige juridiske team vil lave en uforpligtende vurdering af sagen.  

Vil du have testet din sag gratis?

Det tager kun 5 minutter at indgive sagen og herefter vurderer vi din problemstilling
med udgangspunkt i 4.500 afgørelser og gældende lov. Du har endda svar samme dag.

DEL INDLÆGGET

Del på facebook
Del på google
Del på linkedin
Del på print
Del på email