Danskere er glade for husdyr – specielt hunde og katte. Med 42 % af alle danskere som bor til leje, så er der ofte tvivl om hvorvidt husdyr er tilladt og hvad reglerne er. Vi har sammensat den komplette guide her.
Hvad betyder ”husdyr ikke tilladt”?
Mange lejemål har ”husdyr ikke tilladt”, og udlejere er ikke kede af at gøre opmærksomme på det, men hvad vil det sige at husdyr ikke er tilladt? Området er reguleret af lejekontrakten og husordenen for ejendommen.
I lejekontraktens § 10 kan du se om du må holde husdyr eller ej. Hvis der står ja, så er du som udgangspunkt berettiget til at holde husdyr som du vil – men husk altid at tjekke lejekontraktens § 11 også. Det skyldes, at udlejere her kan sætte en række betingelser op for husdyr.
I lejekontraktens § 11 kan det blandt andet være reguleret:
- Hvilke type husdyr som er tilladt
- Om det eksempelvis kun er små hunderacer som er tilladt
- Hvor mange husdyr der er tilladt
Hvorfor skal man vælge DIGURA?
Vi hjælper hundredvis af lejere hver måned, både via vores medlemsløsning og vores sagsbehandling. Når vi fører sagerne, så har vi opnået en gevinst for lejeren i over 90 % af tilfældene. Vi er her for at hjælpe dig, som potentielt bliver snydt af din udlejer og som faktisk gerne vil beholde dine egne penge.
- Gratis vurdering af sagen
- Risikofrit og uden besvær
- No Cure No Pay
Hvad forstås som et husdyr?
Regler for husdyr i en lejebolig kan ofte være svære at finde hoved og hale i. Normalvis er det hunde og katte, som man har som husdyr og som defineres med dette. Det vil sige større, løsgående dyr.
Når der i forbindelse med lejeboliger står ”husdyr ikke tilladt”, vil der i størstedelen af tilfældene være tale om større, løsgående dyr; dvs. hund og kat. Eftersom flere danskere er begyndt at holde fugle, fisk, kaniner og andre smådyr, så er der opstået en tvivl i praksis om hvordan disse skal defineres. Udgangspunktet må være, at disse kategoriseres som ”smådyr” og dermed ikke underlagt ”husdyr”. Derfor skal det defineres i lejekontraktens § 11, at smådyr ej er tilladt, hvis der skal være forbud på mod disse. Det kan også være nævnt i husordenen.
Et forbud mod at have husdyr er ikke lig med et forbud mod at holde smådyr
Men vi anbefaler altid at tage en snak med udlejer, hvis man overvejer at anskaffe sig et smådyr, når der er et forbud mod husdyr i lejligheden. Det er både god stil, men ofte er udlejere også okay med dette, da det er en anden type dyr.
Husdyr tilladt – er det lejekontrakten eller husordenen som gælder?
Lejekontrakten har altid rang foran husordenen. Det vil sige, at det som udgangspunktet altid er din lejekontrakt og reglerne om husdyr heri som man skal følge. Dog er det ofte sådan, at lejekontrakten og husordenen ofte er et udtryk for samme rettigheder og forpligtelser.
Lejekontrakten er aftalen mellem lejer og udlejer, hvor en væsentlig ændring i denne (færre rettigheder eller flere forpligtelser) vil skulle kræve en ny kontrakt eller et tillæg til den nuværende kontrakt, hvor både lejer og udlejer underskriver på ny.
Pro tip
For ikke så længe siden kom der en rimelig overraskende dom. Den gav en lejer lov til at have hund, selvom det stod i lejekontrakten, at hun ikke måtte. Dommen er nederst på siden.
Husordenen er udlejers reglement for ejendommen. Den kan blandt andet indeholde hvor sent der må være larm i bygningen, hvordan reglerne for brug af vaskemaskiner, m.m. er. En husorden kan godt ændre på omstændighederne fremadrettet og blandt andet om det er tilladt at have hund eller ej (kun gældende fremadrettet, aldrig med tilbagevirkende kraft!). Det vil sige, at hvis husorden forbyder at have husdyr i lejemålet, så vil denne beslutning kun have betydning for fremtiden.
Det betyder, at hvis du har anskaffet dig et husdyr ifølge reglerne, så kan det ikke fjernes. Det er først hvis dit nuværende husdyr afgår ved døden, at du ikke har ret til at anskaffe dig et nyt husdyr.
Forbudt at holde husdyr – må jeg få besøg af et så?
At det i din lejekontrakt ikke er lovligt at holde husdyr, er ikke det samme som du ikke må få besøg af et husdyr. Det vil sige, at din veninde eller forældre gerne må have en hund med, når de besøger dig. Det samme som påbud mod at holde husdyr er nemlig ikke det samme som et besøgsforbud af husdyr.
Der bør dog bemærkes følgende to ting:
- Lejekontraktens § 11 eller husorden kan stadig forbyde det
Hvis det står udspecificeret i lejekontrakten eller husorden, at ikke engang besøg af husdyr kan accepteres, så er det et totalforbud, og så er det vigtig at følge reglerne.
- Ofte besøg af husdyr
Ofte besøg af samme husdyr (eller at du forsøger at undgå reglerne) kan give samme konsekvens som hvis du ejede husdyret. Det er en konkret vurdering om det så anses for, at lejer faktisk holder husdyr.
Er du nervøs for, at din husleje er for høj?
Flere end 100.000 danskere betaler for meget i husleje. Måske er du en af dem?
I DIGURA kan du få et gratis tjek, hvor både vores software og en af vores dygtige juridiske rådgivere kigger på din husleje gratis.
”Er det tilladt, at udlejer opkræver gebyr for at jeg har husdyr”?
Svaret er egentlig ganske simpelt: Nej, det er ikke tilladt.
For at udlejer må kræve gebyr når en lejer har hund, så vil det kræve hjemmel i loven – Det ser man blandt andet med varme, vand og el (det er nemlig tillægsydelser som har hjemmel i loven). Da der ikke fremgår nogen steder i lejeloven, at udlejer må tage gebyr for at lejer har husdyr, så er der ikke hjemmel og dermed ulovligt. Regler for husdyr er derfor meget specifikke på dette område. Vi ser faktisk ret mange, som betaler eksempelvis 100 kroner ekstra hver måned, således at lejer må have hund og udlejer har lidt ekstra til vedligeholdelse. Det gør det ikke mere lovligt, men det er en udbredt metode.
Pludselig ændringer i reglerne om husdyr
Til gengæld kan du tage det roligt, hvis udlejeren udsender en ny husorden med et forbud mod dyrehold. Et sådant forbud kan nemlig under ingen omstændigheder få virkning for de kæledyr, lejerne allerede har anskaffet. Disse kæledyr kan forblive i lejlighederne, indtil deres død. Men til gengæld vil lejerne næppe kunne anskaffe nye kæledyr, for udlejeren har sandsynligvis ret til at indføre et generelt forbud mod dyrehold for fremtiden i en ny husorden. Regler i en ny husorden vil dog aldrig kunne fravige reglerne i din lejekontrakt. Bestemmer din lejekontrakt – eller eventuelt et tillæg til kontrakten – at du fx må holde hund, forbliver tilladelsen i kraft, selv om udlejeren indfører et generelt forbud mod husdyrhold i en husorden. Og i så fald vil du frit kunne købe dig en ny hund, hvis den gamle dør.
Hvad siger lejeloven om husdyr?
Om husdyr er tilladt eller ej er faktisk ikke reguleret i Lejeloven, hvilket må anses som en fair ting, da det vil være voldsomt indgribende for udlejere, hvis loven skulle bestemme om de skulle tillade husdyr eller ej.
Men der er stadig en række paragraffer som er relevante for dig som lejer.
TIP
Tit kommer man langt med at spørge – Det skal forstås på den måde, at hvis udlejere i annoncen ikke tillader husdyr, så er det altid værd at spørge alligevel. Måske du får et ja, og i værste fald et nej.
Boligreguleringsloven
Boligreguleringslovens § 5, stk. 9 fastslår at man som lejer ikke må underlægges vilkår, som er mere byrdefulde for den pågældende lejer end de vilkår, som er gældende for de andre lejere i ejendommen. Byrdefulde vilkår er et juridisk begreb, som kort dækker over, noget som skader en part.
Ved lejeaftalens indgåelse kan der ikke aftales en leje eller lejevilkår, der efter en samlet bedømmelse er mere byrdefulde for lejeren end de vilkår, der gælder for andre lejere i ejendommen.”
Det vil sige, at udlejer ejer flere lejligheder i samme bygning, som kan sidestilles med det som den konkrete lejer bor i (det er eksempelvis et spørgsmål om stand og vedligeholdelse), så kan udlejer ikke tillade den ene part at have husdyr og nægte en anden lejer. Se herunder punktet nedenfor ” Kan der godt være forskellige regler om det er tilladt eller ej at have husdyr?”.
Lejeloven
I lejelovens § 79 a, stk. 2 fremgår det, at hvis lejer har husdyr i strid med lejeaftalen eller husorden (underordnet om husdyret er til gene for naboer og andre), så åbner det op for at lejeren an få gjort sit lejeforhold betinget eller få en advarsel, som kan medføre en opsigelse eller ophævelse af lejemålet.
Det er dog en betingelse, at hvis lejer skal ophæves eller opsiges på grund af sin misligholdelse og tilsidesættelse af god skik og orden, så skal lejer fortsætte sin tilsidesættelse af regler, på trods af påmindelse fra udlejer.
Grunden til, at udlejer skal give lejer en påmindelse om regelbrud og herefter afvente om lejer fortsat tilsidesætter reglerne skyldes lejelovens § 94, stk. 2. Udlejer kan ikke ophæve lejemålet med begrundelse i misligholdelsen, hvis lejer når at overholde reglerne, inden udlejer kan hæve lejemålet. Det vil sige, at hvis lejer når at få fjernet husdyret fra lejemålet, inden udlejer er berettiget til at ophæve lejemålet, så er ikke længere muligt at fuldbyrde dette.
Kan der godt være forskellige regler om det er tilladt eller ej at have husdyr?
Forskellige udlejere, forskellige regler
Først vil vi gerne slå fast, at udlejere selv fastsætter om det er tilladt at have husdyr eller ej. Derfor kan man godt i en ejendom, hvor der er flere udlejere, at man må have hund et sted i ejendommen og ikke i en anden. Det skyldes, at det er op til den enkelte udlejer om vedkommende tillader husdyr eller ej. Det kan være, at udlejer er selv opvokset med hund og det derfor er det mest naturlige i verden, at tillade husdyr i hans udlejningsejendomme. Men det kan ligeledes være omvendt, at udlejere overhovedet ikke vil have husdyr i lejemålet og derfor ikke tillader det.
Samme udlejer, forskellige regler
Et spørgsmål som vi flere gange er stødt på er ”Må udlejer godt have forskellige regler for om man må have husdyr?” – Og svaret er ja. Udlejers lejligheder behøver ikke være underlagt de samme regler, da omstændigheder kan være forskellige: Et lejemål kan have tilladt husdyr i en lang periode og derfor giver det mening at fortsætte denne tilladelse, hvorimod en af udlejers andre lejligheder kan være blevet nyrenoveret og udlejer derfor ikke synes, at det skal være tilladt med husdyr. Dog som der er skrevet ovenfor, så hvis lejemålene kan sammenlignes, så må udbyder ikke nægte den ene lejer at have hund og tillade det ved en anden.
Bliv juridisk sikret i dit lejeforhold fra 149 kroner.
Er du bange for at blive snydt i dit lejeforhold eller er du allerede blevet det?
I DIGURA kan du blive medlem af vores medlemsklub, hvor du kan få hjælp til din situation og opnå tryghed og opbakning fra 149 kroner om måneden.
- Juridisk rådgivning
- Hjælp til opsigelse og ophævelse
- Løbende tjek af din lejekontrakt
- Løbende tjek af din husleje
- Og meget mere..
Hvad kan udlejer gøre, hvis vi får husdyr, selvom det ikke er tilladt?
Ved at holde husdyr uden tilladelse sætter du både dig selv og udlejer i en træls situation, da du bryder reglerne om husdyr. Hvis udlejer finder ud af, at du ikke overholder aftalen med husdyr forbudt, så skal du modtage en påmindelse. Hvis du ikke efterkommer denne påmindelse, så åbner det op for en opsigelse eller ophævelse. Se afsnittet ovenfor ”hvad siger lejeloven om husdyr”.
Men er det nu også reglerne i praksis? Det er lidt mere tvetydigt efterhånden. Se retspraksis nedenfor.
Dom om husdyr – var ikke tilladt, men blev accepteret af boligretten
I Københavns byret blev der d. 9/3-2018 afsagt en dom, som fortolker loven væsentlig mere lempelig end tidligere antaget.
Udlejer havde i lejekontrakten ikke accepteret husdyr i lejekontraktens § 10, hvilket lejer forbrød sig imod og lejer havde en hund. Udlejer havde advaret lejer gentagende gange, hvorefter udlejer valgte at opsige lejer. Til dette proteserede lejer og sagen blev indgivet til Huslejenævnet.
Både Huslejenævnet og Boligretten har givet lejer medhold. Begrundelsen lyder, at hunden ikke var til væsentlig gene for de andre beboere i lejemålet og ingen havde klaget over hunden.
I sagen havde en kvindelig lejer haft hund i sin lejlighed til trods for, at lejekontrakten forbød det. Efter gentagne advarsler fra udlejeren om, at hun skulle skille sig af med hunden for at blive boende i lejligheden, valgte udlejeren at opsige hende.
Kvinden klagede til Huslejenævnet, som gav hende medhold.
Sagen kom herefter for Boligretten, som kom frem til, at kvinden faktisk havde holdt hund i lejelovens forstand. Men fordi hunden, ifølge retten, ikke var til »væsentlig gene« for de øvrige beboere i opgangen, blev hun frifundet. Dermed fik hun lov til at blive boende i sin lejlighed.
Derfor denne afgørelse være et udtryk for en væsentlig mere lempelig tilgang end lejeloven umiddelbart kunne fortolkes, og det rykker en vis grænse for hvornår lejere kan opsiges, hvis de overskrider reglerne om forbud af husdyr.
Få juridisk hjælp, så du undgår at blive snydt
Emnet med husdyr kan være meget kompliceret som lejer. Overstående skal ses som en generel vejledning og ikke som decideret juridisk rådgivning. Vi anbefaler derfor altid, at du tager fat i os, således du kan få den rette og nødvendige rådgivning, som passer konkret til din sag.
Det kan både være omkring husdyr, som i dette tilfælde, men det kan også være alt fra fraflytningssynet til den økonomiske rapport. Vi ser desværre mange lejere, som bliver snydt i disse tilfælde. Det er ofte rigtig mange penge, du som lejer går glip af, alt fra nogle tusind kroner til 30-40.000 kroner. Tænk hvad du ellers kunne bruge disse penge til?
Lad os hjælpe dig
Med DIGURA Home får du ikke kun professionel juridisk rådgivning, men også fuld beskyttelse af hele dit lejemål – uanset beliggenhed og antal beboere. Vores service sikrer, at du som lejer er bedst muligt stillet i dit lejemål.
Vi har opnået fordelagtige resultater for lejere i over 90 % af de sager, vi har behandlet. Med DIGURA Home er du sikret stærk juridisk støtte, så du kan føle dig tryg i dit lejemål.
Har du brug for juridisk hjælp? Du kan få din sag vurderet gratis ved at indsende den nedenfor. Vores dygtige juridiske team vil gennemgå din sag og give en uforpligtende vurdering. Det er helt gratis, og du får en professionel vurdering af dine muligheder og rettigheder.
