|
|
1. maj 2018 afsagde Højesteret en dom omkring ophævelse af et lejemål på grund af kriminalitet. Det er en skelsættende dom, og vi i DIGURA har nedenfor analyseret lidt på situationen.
Dom med kriminel lejer
Det har tidligere været sådan i retspraksis, at hvis en ophævelse af et lejemål skal begrundes i kriminalitet, så skal kriminaliteten være foregået i eller ved ejendommen, hvor den pågældende lejer selv bor. Den geografiske afgrænsning er derfor defineret ved, at kriminaliteten skulle være begået i boligforeningens område eller området nær ejendommen. I højesteretsdommen fra d. 1. maj 2018 var der blevet foregået en voldshandling på et samlingssted i Vollsmose, Odense. Samlingsstedet lå 500 meter fra den boligforening, hvor den voldshandlende lejer boede. Hermed ændrer Højesteret nu retspraksis til, at lejere som begår kriminalitet i nærliggende områder til boligforeningen eller ejendommen, nu kan få ophævet sit lejemål. Konkret lyder det fra Højesteret, at på grund af den geografiske placering af ejendommen og det pågældende sted, at der var sammenhæng. Højesteret mener altså, at den geografiske placering må anses som ét boligområde. Det er ligegyldigt om der lå flere forskellige boligforeninger i det geografiske område. Med denne begrundelse kunne der altså godt ske ophævelse.
Læs også: Boligstøtte: Alt du skal vide som lejer
Ophævelse af kriminel lejer
Boligret: D. 30. september 2016 blev sagsøgte frifundet i retten i Odense. Boligrettens begrundelse lød på, den kriminalitet som sagsøgte havde deltaget i – rettet imod polititjenestemænd – var sagsøgtes søns første dom. Sagsøgtes søn havde ikke tidligere været dømt. Derudover blev der også vurderet ud fra, at sagsøgte havde en hjemmeboende datter under 18 år. Herfor finder boligretten det ikke retfærdigt overfor sagsøgte at miste sit lejemål, grundet søns grove forstyrrelse af den offentlige orden.
Landsret: Idet udlejer valgte at anke dommen fra Byretten i Odense, skulle de atter møde op et år efter i Østre Landsret. Østre Landsret finder heller ingen sammenhæng mellem kriminaliteten begået af sagsøgtes søn og lejemålet. Herfor afsiger Landsretten samme dom som i Byretten, da der ikke er grundlag for opsigelse.
Højesteret: Sagen blev igen anket af udlejer til Højesteretten. I Højesteretten bliver der givet medhold til udlejer med det grundlag, at lejemålet må ophæves efter omstændighederne (sagsøgtes søn har haft tilgang til boligen). Så selvom adfærden ikke var udvist af lejeren selv – kan lejemålet ophæves. Sagsøgte taber altså sagen og er tvunget at fraflytte sin bolig – på bekostning af sin søns adfærd.
Hvorfor skal man vælge DIGURA?
Vil det ikke være rart, hvis du kun skulle betale, hvis du faktisk vinder? Vi påtager os al risiko, hvor lejerforeninger tager et fast kontigent, ligemeget om de vil hjælpe dig eller ej. Vi er her for at hjælpe de lejere, som ikke har tid, er usikre på deres rettigheder eller ikke ved, hvordan deres sag skal håndteres.
- Gratis vurdering af sagen
- Risikofrit og uden besvær
- No Cure No Pay
Den nye Højesteret
Det er vigtigt at bemærke den dom som Højesteret afsagde d. 13. november 2018, hvor Højesteret kom frem til et resultat som er en anelse modsigende (i hvert fald som udgangspunkt). Her kom Højesteret frem til at udlejer ikke kunne ophæve, selvom lejer havde begået kriminalitet i boligforening. Begrundelsen her lød således:
” Højesteret tiltræder, at den grove vold udøvet mod en anden beboer i boligområdet er egnet til at skabe utryghed blandt beboerne i området og indebærer en misligholdelse af en sådan grovhed, at Boligforeningen 3B som udgangspunkt har ret til at ophæve lejemålet i medfør af § 90, stk. 1, nr. 12. Ved afvejningen af misligholdelsens karakter over for As forhold må det imidlertid tillægges betydning, at det foreliggende voldsforhold efter det oplyste må anses for at være en enkeltstående, spontant opstået episode af kortere varighed, og at Bs medvirken blev bedømt som mere begrænset i forhold til de to andre gernings- mænd.”
Det vil sige, at Højesteret egentlig accepterer boligselskabet opsigelsen, men tillægger det større værdi, at det anses som en handling af spontanitet og enkelstående karakter.
Politisk tiltag overhalet
Regeringen kom også med en løsning på det problem fra politisk side i maj, hvor regeringen, Socialdemokratiet, Dansk Folkeparti og SF indgik en bred aftale på området. Det politiske tiltag kaldes ”bred aftale om opgør med parallelsamfund”. En af forslagene heri, kan sammenlignes med overstående retspraksis.
Tiltaget går ud på, at både kriminelle og dennes familie kan smides ud, hvis den pågældende lejer begår kriminalitet af utryghedsskabende karakter inden for en kilometer fra dennes bopæl.
Følgende defineres som utryghedsskabende kriminalitet:
- Groft hærværk
- Indbrudstyveri
- Ildspåsættelse/brandstiftelse
- Salg af euforiserende stoffer
- Trusler
- Vold
- Afpresning og ulovlig tvang mv.
- Hindring af myndighedernes arbejde
- Røveri
- Ulovlig våbenbesiddelse
- Drab, voldtægt med videre
Dog med det i mente, at det kun gælder, når forbrydelsen har udløst ubetinget frihedsstraf.
Læs også: Må udlejer have nøgle til lejemålet?
Pro tip
Mange lejere og udlejere undervurdere hvor meget der skal til for at ophæve en lejekontrakt. I det her tilfælde er der tale om farlig kriminalitet, hvilket viser nogenlunde hvor meget der faktisk skal til.
Det vil generelt sige, at udlejere nu kan ophæve deres lejekontrakt med lejere, hvis de idømmes noget af overstående og det er inden for en kilometer af deres bopæl. Tiltaget gælder både almene boligforeninger og private udlejere.
Partierne anser det som en styrkelse af retssikkerheden og til dels en ”udvidelse” til nogle af de nuværende bestemmelser. Efter Almen lejeloven § 90, stk. 1, nr. 12, kan udlejeren ophæve lejeaftalen, når ”lejeren i øvrigt misligholder sine forpligtelser på en sådan måde, at lejerens fjernelse er påkrævet”.
Men overstående tiltag er jo allerede blevet overhalet indenom af overstående dom fra Højesteret. Det bør hertil bemærkes, at forliget mellem partierne højest sandsynlig har været længere tid undervejs (og derfor kunne nå at blive ”overhalet” af Højesteret) og at forliget er et resultat af at både byret og landsret ikke anerkendte ophævelsen. Der har derfor været politisk velvilje til at ændre disse afgørelser i fremtiden, men i mellemtiden nåede Højesteret at afsige deres dom og overtrumfe afgørelserne fra både by- og landsret.
Hvad så nu?
I længere tid har retspraksis ikke været klar på området. Eller det har i hvert fald ikke tidligere haft lejeretlige konsekvenser for kriminelle lejere at begå kriminalitet i nærheden af bopælen. Med højesteretsdommen har dette ændret sig. Men det gør dog ikke det politiske forlig decideret overflødigt (dog tæt på, da man med forliget blot understøtter den retning, som Højesteret har fastsat og ikke ”lukker af” for den nye linje). I Højesteret lægges det til grund for afgørelsen, at området er sammenhængende mellem bopæl og fællesområdet, hvor kriminaliteten er sket. Det vil sige, at der stadig har været en vis sammenhæng mellem bopæl og området. Det har ikke været afskilt og det er i et boligområde, hvor der har været flere almene boligforeninger.
“Rød zone”
I forliget vedtages der en ”rød zone” på 1 kilometer, som ikke tillægger det en værdi, om der er sammenhæng mellem bopæl og kriminalitetsområdet. Hvis det er inden for 1 kilometer, hvor det er på et helt andet boligområde (eksempelvis offentligt sted eller privat byggeri), så vil det stadig kunne komme lejere til ulempe og en ophævelse af lejemålet kan nu begrundes i kriminalitet. Tiltaget vil derfor kunne gavne hele området, hvor det vil være tryghedsskabende for beboere i området. Underordnet om det er i et decideret boligområde med sammenhæng til lejeres bopæl eller ej. Det kan give en synergieffekt, hvor man ikke ønsker at ens kriminalitet skal begås i nærheden af ens bopæl. Det skyldes, at det kan medføre ophævelse af lejemålet til lejer og dennes familie.
Man risikere dog, at det medfører næste problem, at man ”blot” risikerer, at de kriminelle lejere flytter deres kriminalitet ud af ”den røde zone” og 1 kilometers linje. Det kan medføre kriminalitetsproblemer andre steder, specielt når det defineres med så klar en områdeafgrænsning på 1 kilometer. Ligeledes kan det også give udtryk for, at man tillægger voldshandlinger en større værdi ét sted end andre steder (dog må det noteres, at forliget hænger sammen med ghettoudspillet og det derfor kan være med til at nedsætte kriminaliteten i nær-ghettoen).
