Hvornår må udlejer ophæve og opsige lejer?

En dame der bliver smidt ud af sin udlejer

Det har meget stor betydning, om udlejer eller lejer er berettiget til at ophæve eller opsige lejemålet. Læs med her og find ud af forskellen.

Hvad betyder ophævelse?

Når en lejeaftale ophæves, betyder det, at den bringes til ophør med øjeblikkelig virkning. Der er således ikke krav om, at en ophævelse skal varsles, da den har øjeblikkelig virkning. Når en aftale bringes til ophør, betyder det, at aftalen ikke længere gælder. Lejer mister således sin brugsret over det lejede, og bliver i princippet uden videre smidt på gaden. Lejer skal dog som udgangspunkt betale leje i den periode, lejer normalt ville betale leje ved opsigelse (opsigelsesperioden). Lejer kan dog i nogle tilfælde også ophæve lejeaftalen, hvorefter lejer ikke skal betale husleje med øjeblikkelig virkning.

Hvad betyder opsigelse?

Når en lejeaftale opsiges, betyder det, at den bringes til ophør i overensstemmelse med de i lejeloven fastsatte regler og varsler om opsigelse. Modsat ophævelse medfører opsigelse således ikke, at aftalen bringes til ophør med øjeblikkelig virkning, men først ved en i fremtiden fastsat dato. Ved opsigelse har lejer således mulighed for at finde et andet sted at bo, og udlejer har mulighed for at finde en ny lejer.

Hvornår kan opsigelse ske?

Lejeloven er generelt ret lejervenlig. Som lejer er du således også godt beskyttet mod at blive opsagt af udlejer. Omvendt har du som lejer lettere ved at opsige lejeforholdet.

Udlejer vil opsige
En anerkendt grund til at opsige lejemålet fra udlejers side er, såfremt udlejer selv ønsker at bebo det lejede eller det lejede skal nedrives. I disse tilfælde kan udlejer således opsige dig som lejer.
Endvidere kan du som lejer opsiges, såfremt du ikke overholder almindelig god skik og orden.
I arbejder- eller funktionærboliger, kan du som lejer opsiges, såfremt du ikke længere i ansættelsesforholdet, og ejendommen skal benyttes af en anden ansat.

Lejer vil opsige
Som lejer kan du til enhver tid opsige lejemålet, medmindre det er tidsbestemt (læs herunder).
Den eneste begrænsning hertil er, at en ægtefælle ikke må opsige et lejemål, der tjener som fælles bolig eller benyttes til begges eller den enes erhvervsvirksomhed. Udover dette tilfælde kan lejer således frit opsige lejemålet.

Tidsbestemte lejeaftaler
Som udgangspunkt er tidsbestemte lejeaftaler uopsigelige. Det kan f.eks. være, at en lejeaftale skal gælde i en periode på 2 år. Det kan dog aftales i lejekontraktens § 11, at lejeaftalen kan opsiges efter de almindelige regler om opsigelse.
En uopsigelig lejeaftale kan dog bringes til ophør, såfremt lejer eller udlejer misligholder lejeaftalen.

Opsigelsesvarsler

Lejer
Som udgangspunkt gælder et opsigelsesvarsel på 3 måneder for lejer.

Udlejer
Som udgangspunkt gælder et opsigelsesvarsel på 1 år, når udlejer ønsker at opsige lejer.

Enkeltværelse
Som udgangspunkt gælder et gensidigt opsigelsesvarsel på 1 måned ved leje af et enkeltværelse. Både udlejer og lejer kan altså opsige lejeforholdet med en måneds varsel, hvilket er en undtagelse til leje af et helt lejemål.

Andet aftalt
Der kan aftales et længere opsigelsesvarsel. Der kan ikke aftales et kortere opsigelsesvarsel til ugunst for lejer.

Genudlejningspligt
Hvis lejer ønsker at flytte inden udløbet af et opsigelsesvarsel, må udlejer bestræbe sig på at genudleje det lejede hurtigst muligt. Hvis udlejer ikke foretager sig bestræbelser på at genudleje det lejede, eller udlejer finder en ny lejer, skal lejer ikke betale husleje i denne del af opsigelsesperioden.

Opsigelse i praksis

I praksis sker opsigelse ved, at udlejer/lejer meddeler den anden part, at lejeforholdet ønskes opsagt. Opsigelsesperioden begynder dog først fra den 1. i næstkommende måned.

Eksempel: Lejer opsiger lejemålet d. 20. december. Opsigelsesperioden starter først d. 1. januar. Hvis der er et opsigelsesvarsel på 3 måneder, afsluttes lejeforholdet først d. 31. marts.

Lejers opsigelse
Der stilles ingen formelle krav til lejers opsigelse. Det skal dog naturligvis fremgå, at lejer ønsker at opsige lejemålet. Det anbefales også at anføre, hvilket lejemål der er tale om, således at der ikke hersker nogen tvivl.

Udlejers opsigelse
Til udlejers opsigelse stilles dog flere krav. Det væsentligste er, at udlejer, modsat lejer, skal begrunde opsigelsen. Det er derfor ikke nok, hvis udlejer blot skriver, at lejer opsiges. Det skal konkret begrundes hvorfor.

Hvornår kan ophævelse ske?

Udlejers ophævelsesmuligheder
Ophævelse af lejemålet kan bl.a. ske, hvis lejer ikke overholder god skik og orden, og forholdet er så slemt, at lejers fraflytning er nødvendig.

Endvidere kan ophævelse af lejeaftalen ske, såfremt lejer ikke betaler pligtig pengeydelse rettidigt. Dette vil primært være huslejen, men skal der eksempelvis betales a conto, er dette også pligtig pengeydelse i lejeforholdet.

Hvis lejer ikke vedligeholder det lejede tilstrækkeligt, og det således har karakter af vanrøgt, og lejer ikke bringer det lejede i bedre stand efter udlejers påbud herom, kan udlejer opsige lejer. Som lejer skal du altså sørge for at holde det lejede i god stand under lejeforholdet.

Der findes dog også flere særlige situationer, hvor udlejer kan opsige lejer, men disse tre er de mest almindelige.

Lejers ophævelsesmuligheder
Hvis det ikke er aftalt, hvornår lejer skal overtage lejemålet, og lejemålet endnu ikke er færdigbygget, kan lejer til enhver tid ophæve lejeaftalen.

Hvis den tidligere lejer ikke er fraflyttet på det tidspunkt, hvor den nye lejer skal flytte ind, kan lejer ophæve lejeaftalen, såfremt den gamle lejer ikke uden unødigt ophold, efter at udlejer er informeret om situationer, fraflytter.

Hvis et lejemål er mangelfuldt, og manglen må anses for væsentlig eller udlejeren har handlet svigagtig, kan lejer hæve lejeaftalen, såfremt manglen ikke afhjælpes inden for rimelig tid.

Hvis brugen af et lejemål er i strid med lovgivning, offentlige forskrifter m.m., og brugen af det lejede således indskrænkes væsentligt, kan lejer hæve lejeaftalen. Samme gælder hvis udlejer har handlet svigagtigt.

Varsel ved ophævelse

Ved ophævelse bringes lejeforholdet til ophør med øjeblikkelig virkning. Der er derfor ikke som sådan et varsel, ligesom ved opsigelse.
Vedrørende lejers manglende huslejebetaling gælder dog, at udlejer skal sende et påkrav om den manglende huslejebetaling. Dette påkrav må først sendes 3 hverdage efter seneste betalingsdato for huslejen. Endvidere skal der være forløbet mere end 14 dage fra seneste betalingsdato, før udlejer kan bringe lejeforholdet til ophør.

Ophævelse i praksis

Ved udlejers ophævelse af lejeaftalen, skal udlejer meddele lejer et påkrav om den situation, der kan medføre ophævelse. Dette betyder, at udlejer skal meddele, hvad lejer gør forkert, og såfremt dette ikke ændres, vil lejeaftalen blive hævet. Lejer får således mulighed for at indrette sig efter udlejers påkrav, før en eventuel ophævelse bliver aktuel.

Vil du have testet din sag gratis?

Det tager kun 5 minutter at indgive sagen og herefter vurderer vi din problemstilling
med udgangspunkt i 4.500 afgørelser og gældende lov. Du har endda svar samme dag.

DEL INDLÆGGET

Del på facebook
Del på google
Del på linkedin
Del på print
Del på email
Luk menu
×
×

Kurv

Vil du ikke gerne undgå at blive snydt eller få kompensation som du er berettiget til?

Gør ligesom 1000 andre lejere og tilmeld dig vores nyhedsbrev – Det kan potentielt spare dig for mange tusinde af kroner. Vi vil give dig gratis råd omkring indflytning, mens du bor til leje og ved din fraflytning.

new-element.svg

Vi anvender cookies for at sikre, at vi giver dig den bedst mulige oplevelse på vores website. Hvis du fortsætter med at bruge dette site, vil vi antage, at du er indforstået med dette.