Hvornår kan udlejer opsige mig?

Hvornår kan udlejer opsige mig?
Christian Vrist

Christian Vrist

Legal Advisor

Kan udlejer opsige mig? Dette er et af de spørgsmål vi får allerflest af. Det er også helt naturligt, at dette spørgsmål fylder en del for mange lejere, da svaret på spørgsmålet har betydning for, om lejer kan få lov til at beholde sit hjem.

Heldigvis er svaret som udgangspunkt altid, at udlejer ikke har mulighed for at opsige lejemålet. Et lejemål er nemlig som udgangspunkt uopsigeligt fra udlejers side. Udlejer er dog ikke helt uden muligheder for opsigelse af lejemålet. Disse er dog stærkt begrænsede, hvornår man siger, at udgangspunktet er, at lejemålet er uopsigeligt for udlejer, medmindre udlejer opfylder lejelovens begrænsede betingelser herfor.

 

Hvad er en opsigelse?

Inden denne artikel dykker dybere ned i udlejers muligheder for at opsige lejemålet, er det først væsentligt at se på hvad en opsigelse egentligt er. Når man taler om en opsigelse, drejer det sig om et ophør af en aftale med et forudbestemt varsel. Dette er helt normalt i mange aftaleforhold – herunder også lejeaftaler.

Længden på dette varsel vil ofte følge af aftalen eller af lovregler, som det er tilfældet for udlejers muligheder for at opsige lejer. Mens opsigelsesvarslet løber, vil begge parter fortsat have rettigheder og forpligtelser efter aftalen. I et lejemål betyder det, at man som lejer forsat skal betale husleje og hvad der ellers skal betales, men også at man fortsat har ret til at bo i lejemålet.

Bliv juridisk sikret i dit lejeforhold fra 79 kroner.

Er du bange for at blive snydt i dit lejeforhold eller er du allerede blevet det?

I DIGURA kan du blive medlem af vores medlemsklub, hvor du kan få hjælp til din situation og opnå tryghed og opbakning fra 79 kroner om måneden.

I hvilke situationer, kan udlejer opsige lejemålet?

Som nævnt ovenfor er udlejers muligheder for at opsige lejemålet meget begrænset. Lejeloven giver dog udlejer mulighed for at opsige lejemålet i en række meget bestemte situationer. Denne artikel vil kun fokusere på de mest almindelige og oftest benyttede opsigelsesgrund.

Mulighed: Når lejemålet er en del af samme ejendom, som udlejer selv beboer

Den første opsigelsesmulighed som lejeloven stiller til rådighed for udlejer, er den situation hvor lejer beboer et enkeltværelse som er en del af udlejerens egen bolig. Dette gælder ikke kun, hvis man som lejer beboer et værelse i udlejerens hus, men også i det tilfælde, hvor man som lejer beboer den ene halvdel af et tofamilieshus, som udlejeren ejer.

I forhold til denne opsigelsesmulighed, er det vigtigt at være opmærksom på, hvorvidt man bor til leje i et enkeltværelse eller det der kaldes en beboelseslejlighed. Et enkeltværelse og en beboelseslejlighed adskiller sig nemlig på ét centralt punkt – der kan nemlig kun være tale om en beboelseslejlighed, såfremt der tilknyttet et køkken med afløb. Er der ikke et køkken med afløb i lejemålet, vil det som udgangspunkt skulle defineres som et enkeltværelse. Det har nemlig betydning for hvilket opsigelsesvarsel udlejer skal give til lejer. Dette bliver forklaret nærmere senere i artiklen.

Mulighed: Når udlejeren selv ønsker at benytte det lejede

Udover ovenstående, har en udlejer også mulighed for at opsige et lejemål, hvis udlejer selv ønsker at benytte det lejede. Her er der dog en række krav, der skal være opfyldt. Som det første og det mest væsentlige krav, skal udlejeren rent faktisk påtænke at bebo det lejede. Det er altså ikke nok, at udlejer blot ønsker at bruge det som fritidshus eller til overnatning et par gange om måneden, eller at udlejer blot bruger denne begrundelse som en undskyldning for at ”slippe af med” lejeren.

Derudover skal der også foretages en samlet vurdering af både lejers og udlejers forhold. Her skal der blandt andet tages hensyn til lejers muligheder for at finde en anden passende bolig inden opsigelsesvarslet udløber.

Oftest ser man dog denne bestemmelse brugt i forbindelse med, at ny ejer overtager ejendommen og ønsker at bruge dette til egen beboelse. Har du fået ny udlejer, og er du i tvivl om dine rettigheder, kan du læse mere her: https://digura.dk/lejemalet-far-ny-udlejer/.

Mulighed: Når ejendommen med lejemålet skal nedrives eller ombygges

Udlejer har også mulighed for at opsige et lejemål i den situation, hvor ejendommen, som lejemålet er beliggende i skal nedrives, eller såfremt lejemålet skal ombygges i sådan en grad, at det ikke kan benyttes til beboelse. Efter denne regel kan der også afgives opsigelse, hvis ejendommen eksproprieres.

Som krav til opsigelse efter disse regler, skal udlejer kunne dokumentere, at ejendommen enten skal nedrives, eksproprieres eller at der at en ombygning faktisk er nødvendig. Hvis ikke udlejer kan fremlægge denne dokumentation, kan udlejer ikke opsige lejemålet efter disse regler.

I disse situationer kan det også være relevant at undersøge muligheder for genhusning. Dette kan du læse mere om her: https://digura.dk/genhusning-alt-du-skal-vide-som-lejer/.

 Mulighed: Når lejer tilsidesætter god skik og orden eller betingelser i et betinget lejeforhold

En udlejer har også mulighed for at opsige et lejemål, hvis lejeren ikke overholder reglerne for god skik og orden. Det kan for eksempel være i den situation, hvor en lejer ikke overholder de fastsatte regler i en husorden eller generelt ikke behandler ejendommen eller øvrige lejere ordentligt. I forhold til denne opsigelsesmulighed er det også meget vigtigt at nævne, at udlejer selvfølgelig skal kunne dokumentere, at lejeren har tilsidesat god skik og orden. Udlejeren kan dermed altså ikke opsige med denne begrundelse uden dokumentation for dens sandhed.

I forlængelse af ovenstående har udlejer også mulighed for at opsige et lejemål, hvis lejer ikke har opfyldt betingelserne i et betinget lejeforhold. Det kan for eksempel være den situation, at lejer har holdt husdyr i strid med husordenen, hvorefter lejemålet er gjort betinget af, at lejer stopper med at holde husdyr. Hvis så ikke den pågældende lejer stopper sit hold af husdyr, har udlejeren mulighed for at opsige lejemålet. Det skal dog igen nævnes, at udlejer også her skal have dokumentation for sin påstand. 

Hvilke krav er der til selve opsigelsen?

Nu hvor denne artikel har gennemgået de mest almindelige af udlejers mulighed for at opsige lejemålet, er det også væsentligt at se på, hvilke krav lejeloven stiller til udlejers opsigelse. Såfremt udlejer ikke opfylder disse krav, vil opsigelsen ikke være gyldig.

Krav: Længden på opsigelsesvarslet

Det første krav til en opsigelse, er det varsel opsigelsen skal afgives med. Som udgangspunkt er opsigelsesvarslet altid 3 måneder. Lejeloven har dog lavet enkelte undtagelser hertil. Disse fremgår af tabellen herunder.

Krav: Øvrige krav til opsigelse

Udover at udlejer skal afgive opsigelsen med det rigtige varsel, er der også en række øvrige krav, der skal være opfyldt, hvis opsigelsen skal være gyldig. Som det første er det et krav, at opsigelsen skal afgives skriftligt. Derudover er det også et krav, at opsigelsen afgives per brev. Dermed er det altså ikke mulig for udlejer at opsige lejer mundtligt eller over en sms eller e-mail.

En opsigelse fra udlejer skal også indeholde udlejers begrundelse for opsigelsen. Hermed menes, at udlejer skal henvise til hvilken opsigelsesgrund der er grundlag for opsigelsen. Begrundelsen skal være på en sådan måde, at den fremstår klart og tydeligt. Derudover er det også et krav, at opsigelsen indeholder oplysninger om lejers mulighed for at klage over opsigelsen. Her skal udlejeren beskrive den metode og krav, som lejer skal benytte sig af og opfylde, såfremt lejer ønsker at klage over opsigelsen.

Hvis disse krav til udlejerens opsigelse ikke er opfyldt, er opsigelsen som nævnt ikke gyldig og den har derfor ingen retsvirkning.

Hvorfor skal man vælge DIGURA?

Vi hjælper hundredvis af lejere hver måned, både via vores medlemsløsning og vores sagsbehandling. Når vi fører sagerne, så har vi opnået en gevinst for lejeren i over 90 % af tilfældene. Vi er her for at hjælpe dig, som potentielt bliver snydt af din udlejer og som faktisk gerne vil beholde dine egne penge.

Hvad gør jeg hvis jeg modtager en opsigelse?

Såfremt du som lejer modtager en opsigelse, og du enten er i tvivl om den opfylder lejelovens krav, eller du blot ønsker at få rådgivning omkring, hvordan du skal forholde dig, kan du med fordel tage kontakt til os her hos DIGURA – vi står altid klar til at hjælpe dig!

Få juridisk hjælp, så du undgår at blive snydt

Emnet med opsigelse kan være meget kompliceret som lejer. Overstående skal ses som en generel vejledning og ikke som decideret juridisk rådgivning. Vi anbefaler derfor altid, at du tager fat i os, således du kan få den rette og nødvendige rådgivning, som passer konkret til din sag.  

Det kan både være omkring opsigelse, som i dette tilfælde, men det kan også være alt fra fraflytningssynet til den økonomiske rapport. Vi ser desværre mange lejere, som bliver snydt i disse tilfælde. Det er ofte rigtig mange penge, du som lejer går glip af, alt fra nogle tusind kroner til 30-40.000 kroner. Tænk hvad du ellers kunne bruge disse penge til? 

Lad os hjælpe dig

Ved DIGURA kan du altid få fat på os, du har din egen sagsbehandler og bedst af alt: Du betaler kun, hvis vi vinder din sag. Det er derfor risikofrit for dig, at vi hjælper dig. 

Vi har opnået et fordelsagtig resultat for lejere i over 90 % af alle sager, som vi har haft behandlet. Vi har 9,4 i score på Trustpilot, 5 stjerner på Facebook og vi har hjulpet mere end 5000 lejere. Og vi vil rigtig gerne hjælpe dig også. 

Er du i tvivl om noget i artiklen, så sidder vores team klar til at hjælpe dig i chatten. Den kan du finde nederst i højre hjørne.  

Hvis du har brug for juridisk hjælp, så kan du får testet din sag nedenfor. Det er gratis og vores dygtige juridiske team vil lave en uforpligtende vurdering af sagen.  

Del indlægget​

Del på facebook
Del på linkedin
Del på email
Del på whatsapp

Vil du have vurderet din sag gratis?

Det tager kun 2 minutter at indgive sagen og herefter vurderer vi din problemstilling
helt gratis. Du har endda svar inden 24 timer!

Gør som
+6000 andre​

Tilmeld dig vores nyhedsbrev og få de bedste tips og tricks direkte i indbakken

Det Store Fællesskab for Lejere