AirBnB – Hvad skal du vide, når du som lejer vil udleje?

DIGURA Airbnb som lejer

Når man lejer en lejlighed, så kan det være fristende at udleje den via AirBnB, enten fordi din lejlighed skal stå tom i nogle dage eller du gerne vil tjene penge. Men du skal passe på – Læs reglerne her.

Hvad er udlejning via AirBnB?

Udlejning via AirBnB betyder, at du lejer din lejlighed/værelse/hus ud via deres platform. Du kan gøre det, hvis du selv ejer lejligheden/huset eller hvis du lejer det, du bor i. Platformen er derfor åben for alle, som enten vil udleje eller leje noget via AirBnB. I Danmark er platformen voldsomt populær, hvor der er over 20.000 danske lejligheder og huse til rådighed.

Men når man stiller sin lejlighed til rådighed, så skal man virkelig være opmærksom – specielt som lejer! Vi vil forsøge at gennemgå reglerne nedenfor.

Pro tip

Husk at du har ansvaret for dem som lejer din lejelighed. Det vil sige, at hvis de er støjende eller laver ballade, så er det dig der hæfter for det. 

Undgå at selv at bliv smidt ud – Se lejelovens regler her

Udgangspunktet i lejeloven må være, at man som lejer ikke har ret til at fremleje. Dog er der fremsat en række betingelser i lejelovens kapital 12 som er præceptive (ufravigelige) til fordel for lejer. Hvis lejer opfylder disse betingelser, så kan udlejer ikke nægte lejer at fremleje hele lejemålet, eller dele af lejemålet.

Det ses i nogle tilfælde, at udlejer forsøger at overtrumfe disse regler. Dette sker ofte ved at udlejer nægter lejer at fremleje via lejekontraktens § 11, hvor det er set at der blot står ”Lejer må ikke fremleje lejemålet eller dele af dette”. Det er ikke muligt at overskride de præceptive betingelser der findes i kapitel 7 jf. LL § 79, hvilket gør et sådan skriv ugyldigt.

Det bør bemærkes, at LL § 79 og bestemmelserne i lejeloven generelt er præceptive over for lejer, og dermed må lejer godt stilles bedre end vilkårene i kapital 7 (selvom dette i praksis, fra vores side, ikke er set før).

Se også: Hvornår må man fremleje?

Det lyder umiddelbart ikke til at fremleje er en mulighed i dansk lejeret, men dette er ikke tilfældet. Udgangspunktet er bare at fremleje er negativt afgrænset og dermed som udgangspunkt ikke lovligt, men der i kapital 7 i lejeloven sat bestemmelser ind som åbner op for fremleje.

Reglerne i lejelovens § 69 regulerer tilfældet, hvor lejer ønsker at fremleje et værelse i sit lejemål, hvor bestemmelsen åbner op for, at lejeren (altid) er berettiget til at fremleje halvdelen af lejemålets værelser ud (så i en 4-værelses lejlighed, må det antages at være muligt at fremleje 2 værelser). Denne bestemmelse åbner op for, at lejer har ret til at fremleje halvdelen af lejemålet, uden udlejer kan lave indsigelse til dette (dog skal fremlejeforholdet indgås skriftligt, samt udlejer skal modtage en kopi af dette). Det bør bemærkes, at denne bestemmelse er præceptiv og dermed kan udlejer ikke begrænse denne mulighed til ulempe for lejer. Ligeledes kræver det heller ikke nogen begrundelse for lejers side at lave denne type fremleje.

Hvorfor skal man vælge DIGURA?

Vil det ikke være rart, hvis du kun skulle betale, hvis du faktisk vinder? Vi påtager os al risiko, hvor lejerforeninger tager et fast kontigent, ligemeget om de vil hjælpe dig eller ej. Vi er her for at hjælpe de lejere, som ikke har tid, er usikre på deres rettigheder eller ikke ved, hvordan deres sag skal håndteres. 

  • Gratis vurdering af sagen
  • Risikofrit og uden besvær
  • No Cure No Pay

Undgå at selv at bliv smidt ud – Se lejelovens regler her

Udgangspunktet i lejeloven må være, at man som lejer ikke har ret til at fremleje. Dog er der fremsat en række betingelser i lejelovens kapital 12 som er præceptive (ufravigelige) til fordel for lejer. Hvis lejer opfylder disse betingelser, så kan udlejer ikke nægte lejer at fremleje hele lejemålet, eller dele af lejemålet.

Det ses i nogle tilfælde, at udlejer forsøger at overtrumfe disse regler. Dette sker ofte ved at udlejer nægter lejer at fremleje via lejekontraktens § 11, hvor det er set at der blot står ”Lejer må ikke fremleje lejemålet eller dele af dette”. Det er ikke muligt at overskride de præceptive betingelser der findes i kapitel 7 jf. LL § 79, hvilket gør et sådan skriv ugyldigt.

Det bør bemærkes, at LL § 79 og bestemmelserne i lejeloven generelt er præceptive over for lejer, og dermed må lejer godt stilles bedre end vilkårene i kapital 7 (selvom dette i praksis, fra vores side, ikke er set før).

Pro tip

Gå altid efter folk som har gode og troværdige anmeldelser. Ofte er der langt mellem de ubehagelige typer, men derfor kan man ligeså godt undgå dem helt. 

Det lyder umiddelbart ikke til at fremleje er en mulighed i dansk lejeret, men dette er ikke tilfældet. Udgangspunktet er bare at fremleje er negativt afgrænset og dermed som udgangspunkt ikke lovligt, men der i kapital 7 i lejeloven sat bestemmelser ind som åbner op for fremleje.

Se også: Guide: Få mest muligt depositum tilbage

Reglerne i lejelovens § 69 regulerer tilfældet, hvor lejer ønsker at fremleje et værelse i sit lejemål, hvor bestemmelsen åbner op for, at lejeren (altid) er berettiget til at fremleje halvdelen af lejemålets værelser ud (så i en 4-værelses lejlighed, må det antages at være muligt at fremleje 2 værelser). Denne bestemmelse åbner op for, at lejer har ret til at fremleje halvdelen af lejemålet, uden udlejer kan lave indsigelse til dette (dog skal fremlejeforholdet indgås skriftligt, samt udlejer skal modtage en kopi af dette). Det bør bemærkes, at denne bestemmelse er præceptiv og dermed kan udlejer ikke begrænse denne mulighed til ulempe for lejer. Ligeledes kræver det heller ikke nogen begrundelse for lejers side at lave denne type fremleje.

69, stk. 2 sætter dog en begrænsning i antallet der kan fremlejes til, da bestemmelsen foreskriver at antallet af person der bor i lejemålet ikke må overstige antallet af beboelsesrum (så fra eksemplet fra før med en 4-værelses lejlighed, så må der ikke bo mere end 4 personer i lejemålet).

I teorien åbner denne type fremleje op for Airbnb, da den ikke kræver nogen begrundelse for fremlejet og udlejer kan ikke nægte det, da den er præceptiv og så længe betingelserne i § 69, stk. 1 er opfyldt. I praksis er det nok tvivlsomt hvor brugt denne ”undtagelse” er brugt til Airbnb-udlejning, da den både skal indgås skriftligt og afleveres til udlejer, samtidig med at det kun er en del af lejemålet man lejer.

Den anden bestemmelse i lejelovens kapital 7 der åbner op for fremleje er § 70, som mange lejere begrunder deres fremleje med. Ordlyden i paragraffen lyder således:

En lejlighed, der udelukkende er udlejet til beboelse, har lejeren ret til at fremleje i indtil 2 år, når lejerens fravær er midlertidigt og skyldes sygdom, forretningsrejse, studieophold, midlertidig forflyttelse el.lign.”

Det vil sige, at § 70, stk. 1 åbner op for, at man kan udleje hele sit lejemål i op til 2 år, så længe det er sagligt begrundet – hvilket overstående eksemplarer i paragraffens ordlyd er et godt eksempel på. Eksempelvis hvis man skal i praktikophold i England i et halvt år, så kan man fremleje hele sit lejemål i denne periode (formalia skal dog overholdes, så fremlejeaftalen skal være skriftlig og udlejer skal modtage en kopi af denne).

Læs også: Udlejers adgang til lejemålet

Men alt overstående er jo voldsomme tiltag for at leje ens lejemål ud et par dage. Udgangspunktet er at der står i de fleste lejekontrakter, at lejemålet er lejet som helårsbolig for lejer. Det betyder, at overstående regler gælder i lejeloven. Så når du begynder at leje ud i korte perioder flere gange årligt, så kan det begynde at virke som om, at lejer driver ”erhverv” og dette er ulovligt.

Så udgangspunktet er ved korttidsudlejning, at det ikke er lovligt at fremleje hele ens lejlighed som lejer. Det er derfor utrolig vigtigt, at man indhenter en skriftlig tilladelse fra ens udlejer. Ofte er de egentlig ret forstående på området, og måske er de flinke at give tilladelsen.

Er du nervøs for, at din husleje er for høj?

Flere end 100.000 danskere betaler for meget i husleje. Måske er du en af dem?

I DIGURA kan du få et gratis tjek, hvor både vores software og en af vores dygtige juridiske rådgivere kigger på din husleje gratis.

Hvem har ansvaret under Airbnb-ophold?

I tilfælde hvor der finder udlejning via Airbnb, så skal lejere huske på at de stadig er ansvarlige for lejemålet. Det gælder både i forhold til lejemålets stand, husorden bliver overholdt og at reglerne for lejemålet bliver overholdt.

Lejelovens kapitel 5 beskriver, at lejer skal behandle det lejede forsvarligt. Det vil sige, at lejer ikke må påføre lejemålet skade og han skal passe på lejemålet som forventet. Kapitlet skriver ligeledes, at lejer skal overholde de gældende ordenregler, husorden og efterkomme rimelige påbud.

Læs også: Flyttesynet: Det her skal du være opmærksom på

Det fremgår tydeligt i kapitlet, at overstående bestemmelser også er gældende for lejers hustand eller andre, som lejer har givet adgang til det lejede.

I lejelovens § 25, stk. 2 fremgår det tydeligt via følgende formulering Lejeren er erstatningsansvarlig for skade, som forvoldes ved uforsvarlig adfærd af ham selv, hans husstand eller andre, som han har givet adgang til det lejede.”.

Så hvis lejer overdrager lejligheden til et roligt kærestepar i fire dage og hjemvender til et misligholdt lejemål, så er det lejer der er ansvarlig overfor udlejer og dermed lejer, der er erstatningspligtig.

Lejelovens § 27, stk. 2 åbner endda op for om betingelser for ophævelse kommer i spil i disse tilfælde, hvor lejeren (eller lejers husstand eller andre, som har givet adgang til det lejede) ikke overholder gældende ordensregler, husorden og påbud. Det vil dermed kunne påføre lejer mundtlig, skriftlig (og i værste tilfælde ophævelse) advarsel, hvis lejers Airbnb-gæster ikke opfører sig ordentligt. Det kan være i mange situationer; overholdes reglerne ikke for husorden, har lejer hund/kat med under udlejningsperioden eller har lejer en upassende adfærd.

Pro tip

Indgå i en ordentlig dialog med udlejer, om du gerne vil leje ud via AirBnB. Fortæl grunden hertil og vis udlejer de potentielle lejere, så er de ofte til at overbevise. 

Hvad siger retspraksis på området?

Retspraksis er meget beskeden på området, hvilket navnlig hænger sammen med, at AirBnB først i løbet af de seneste år, har taget fart i Danmark. En af de første domme om AirBnB i udlejningsejendomme blev afsagt den 15. juli 2016. I Dommen GD 2016/63 B tog retten på Frederiksberg stillingtagen til lejers fremleje af sit boliglejemål. Boligretten kom frem til, at det var en ulovlig anvendelse af lejemålet, som medførte, at udlejer kunne ophæve lejemålet.
Udlejeren havde i denne afgørelse to muligheder for at ophæve lejemålet med hjemmel i lejeloven.

  • Lejelovens § 93, stk. 1, litra b, idet det lejede blev benyttet til andet end aftalt, eftersom Boligretten fandt det for bevist, at der forelå en erhvervsmæssig anvendelse i stedet for helårsbeboelse.
  • Udlejeren kunne endvidere ophæve lejemålet med hjemmel i LL § 93, stk.1, litra f, idet lejeren trods indsigelse fra udlejer delvist overlod brugen af det lejede til en anden i tilfælde, hvor han ikke var berettiget hertil.

Det er dog vigtigt at tilføje, at det ikke er formidlere som AirBnB, som medfører at fremlejen var ulovlig. Det var anvendelsen af lejemålet, som var stridende med lejelovens regler og lejekontrakten. Ligeledes var den pågældende lejer blevet advaret gentagende gange.

Læs også: Fraflytningsopgørelse: Hvad er reglerne egentlig?

Få juridisk hjælp, så du undgår at blive snydt​

Lad os hjælpe dig

DIGURA er meget anderledes end de danske lejerforeninger, som man har kendskab til som lejer. De har ofte kun en åbningsdag om ugen, du kan ikke komme igennem på deres telefon og det er ikke sikkert de vil hjælpe dig, når det kommer til stykket. Selvom du endda har betalt dertil i mange år. 

Ved DIGURA kan du altid få fat på os, du har din egen sagsbehandler og bedst af alt: Du betaler kun, hvis vi vinder din sag. Det er derfor risikofrit for dig, at vi hjælper dig. 

Er du i tvivl om noget i artiklen, så sidder vores team klar til at hjælpe dig i chatten. Den kan du finde nederst i højre hjørne.  Vi kan godt forstå, at du synes det kan være kompliceret stof at forstå og derfor har vi gjort det bedste for at hjælpe dig med artiklen. 

Hvis du har brug for juridisk hjælp, så kan du får testet din sag nedenfor. Det er gratis og vores dygtige juridiske team vil lave en uforpligtende vurdering af sagen.  

Vil du have testet din sag gratis?

Det tager kun 5 minutter at indgive sagen og herefter vurderer vi din problemstilling
med udgangspunkt i 4.500 afgørelser og gældende lov. Du har endda svar samme dag.

DEL INDLÆGGET

Del på facebook
Del på google
Del på linkedin
Del på print
Del på email
Luk menu
×
×

Kurv

Vil du ikke gerne undgå at blive snydt eller få kompensation som du er berettiget til?

Gør ligesom 1000 andre lejere og tilmeld dig vores nyhedsbrev – Det kan potentielt spare dig for mange tusinde af kroner. Vi vil give dig gratis råd omkring indflytning, mens du bor til leje og ved din fraflytning.

new-element.svg

Vi anvender cookies for at sikre, at vi giver dig den bedst mulige oplevelse på vores website. Hvis du fortsætter med at bruge dette site, vil vi antage, at du er indforstået med dette.