Lejemålet får ny udlejer – Hvad gør man som lejer?

Mand der får ny udleher

Man har lavet en aftale med en udlejer, og pludselig har man fået en helt ny udlejer. Men hvilken betydning har det egentlig, at lejemålet ejes af en ny udlejer? Læs med her.

Generelt om beskyttelse af rettigheder

Visse rettigheder er kun beskyttet, såfremt der er foretaget en såkaldt sikringsakt. En sikringsakt kan f.eks. være tinglysning. Dette er den relevante i forhold til lejeforhold.

I et udlejer/lejer-forhold er lejers rettigheder i henhold til lejekontrakten beskyttet, selvom der ikke er foretaget tinglysning. Der er således intet at komme efter for den udlejer, du har indgået lejeaftalen med. Men hvad hvis en ny ejer overtager ejendommen, og du således får ny udlejer?
Som udgangspunkt skal den nye udlejer også respektere de rettigheder, du som lejer har efter lejekontrakten. En undtagelse hertil er dog særlige vilkår, som den nye udlejer ikke kender til, og således er i god tro om vilkårets eksistens. Dette bevirker, at rettigheden ikke består, og den nye udlejer således kan ophæve rettigheden. Lejer mister altså sin rettighed.
Hvis lejekontrakten tinglyses, vil den nye lejer dog bringes i ond tro, og rettigheden vil således bestå alligevel. Hvis man skal være helt sikker på sine rettigheder, bør man således tinglyse lejekontrakten.

Lejekontrakten

Som udgangspunkt indtræder den nye ejer/udlejer i den gamle ejers/udlejers aftaleforhold, og dermed også rettigheder og forpligtelser. En lejekontrakt er i det væsentligste beskyttet uden tinglysning, hvorfor lejers rettigheder således består, selvom der er kommet ny udlejer. De af lejers rettigheder, som fraviger lejeloven, er dog ikke beskyttede. Det kan eksempelvis være aftalt, at lejen ikke kan reguleres i lejeforholdet eller der er aftalt uopsigelighed. Dette er altså rettigheder, hvor lejer er bedre stillet end efter lejelovens regler.
Hvis den nye udlejer vil ændre disse bestemmelser i lejekontrakten overfor lejer, er det et krav, at den nye udlejer ikke var gjort opmærksom på dette ved ejerskiftet, og dermed var i god tro om lejekontrakternes bestemmelser. Som lejer kan du dog undgå, at din lejekontrakt ændres ved at tinglyse den.

Det er dog det helt klare udgangspunkt, at udlejer ikke kan ændre din lejekontrakt, og således overtager den gamle udlejers rettigheder og forpligtelser uden videre.

Brugsretten

Er brugsretten en beskyttet rettighed? Brugsretten til selve lejemålet er en beskyttet rettighed, som således ikke behøves at tinglyses for at gyldig overfor den nye udlejer. Men hvad med særlige vilkår, som eksempelvis pulterrum, parkering m.m.? Disse kræves normalvis tinglyst for at gælde. Imidlertid viser tidligere retspraksis, at eksempelvis retten til fri parkering var omfattet af den generelle brugsret til lejemålet. Brugsretten til parkeringspladsen krævedes således ikke tinglyst for at bestå. Det kan dog variere fra situation til situation, da konkrete omstændigheder kan have stor indflydelse. Hvis brugsretten er angivet i lejekontrakten, er der dog større sandsynlighed for at brugsretten består, end hvis det er aftalt i en særskilt aftale.
I en helt ny dom fra højesteret kom retten frem til det modsatte resultat. Den tidligere ejer af ejendommen havde stiltiende i en periode på 20 år accepteret, at lejer benyttede parkeringspladsen vederlagsfrit. Højesteret fandt dog, at brugsretten i dette tilfælde måtte være et særligt vilkår, der således krævedes tinglyst for at bringe udlejer i ond tro. Den nye udlejer var således i god tro, og lejer mistede sin rettighed.

Hvis du vil være sikker på, at dine brugsrettigheder består i lejeforholdet med den nye udlejer, bør lejekontrakten tinglyses.

Kan ejendommens nye ejer smide dig ud?

Den nye ejer overtager den gamle udlejers forpligtelser. Dette betyder også, at du som lejer hverken er dårligere eller bedre stillet i forhold til dine rettigheder og forpligtelser overfor udlejer. Ejendommens nye ejer kan således kun opsige lejer efter de normale regler om opsigelse, nøjagtig ligesom din gamle udlejer. Dette betyder, at den nye ejer/udlejer kun kan smide dig ud, såfremt han/hun selv agter at bebo det lejede. Der gælder et opsigelsesvarsel på 1 år for denne opsigelsesgrund.

Salg af hele eller dele af ejendommen, således at du får en ny udlejer, medfører altså ikke, at ejendommens nye ejer kan smide dig ud. Du har samme rettigheder og forpligtelser, som overfor din gamle udlejer.

Forudbetalt leje

Efter lejeloven kan udlejer kræve 3 måneders husleje i henholdsvis depositum og forudbetalt leje ved lejeforholdets start. Da disse betalinger er bestemt i lejeloven, og således ikke er et særligt vilkår, er disse beskyttet uden tinglysning af lejekontrakten. Men hvad hvis lejer betaler mere i forudbetalt leje?

I en dom fra Vestre Landsret, fandt dommerne, at husleje, der er betalt udover, hvad lejeloven bestemmer, ikke nyder samme beskyttelse, og således må tinglyses for at bringe den nye udlejer i ond tro. I sagen havde lejer forudbetalt i alt 6 måneders husleje, og stoppede således med at betale husleje. Udlejer ophævede herefter lejeforholdet pga. den manglende betaling. Lejer mente dog, at han var berettiger til at stoppe lejebetalingen, da han havde forudbetalt 6 måneders husleje. Dette var imidlertid et særskilt vilkår, der lå uden for lejelovens bestemmelser, hvorfor landsretten fandt, at ophævelsen var berettiget.

Sagen illustrerer vigtigheden af at vide, hvilke rettigheder og forpligtelser, som den nye udlejer skal respektere, og hvilke der ikke længere består i det nye lejeforhold.

Vil du have testet din sag gratis?

Det tager kun 5 minutter at indgive sagen og herefter vurderer vi din problemstilling
med udgangspunkt i 4.500 afgørelser og gældende lov. Du har endda svar samme dag.

DEL INDLÆGGET

Del på facebook
Del på google
Del på linkedin
Del på print
Del på email
Luk menu
×
×

Kurv

Vil du ikke gerne undgå at blive snydt eller få kompensation som du er berettiget til?

Gør ligesom 1000 andre lejere og tilmeld dig vores nyhedsbrev – Det kan potentielt spare dig for mange tusinde af kroner. Vi vil give dig gratis råd omkring indflytning, mens du bor til leje og ved din fraflytning.

new-element.svg

Vi anvender cookies for at sikre, at vi giver dig den bedst mulige oplevelse på vores website. Hvis du fortsætter med at bruge dette site, vil vi antage, at du er indforstået med dette.