Man har lavet en aftale med en udlejer, og pludselig har man fået en helt ny udlejer. Men hvilken betydning har det egentlig, at lejemålet ejes af en ny udlejer? Læs med her.
Generelt om beskyttelse af rettigheder
Visse rettigheder er kun beskyttet, hvis der foretages en sikringsakt, som f.eks. tinglysning. Dette er især relevant i lejeforhold, hvor lejers rettigheder kan være afhængige af en tinglysning af lejekontrakten.
I et almindeligt udlejer/lejer-forhold er dine rettigheder som lejer beskyttet efter lejekontrakten, selvom der ikke er foretaget tinglysning. Din oprindelige udlejer kan ikke udfordre disse rettigheder. Men hvad sker der, hvis ejendommen får en ny ejer, og du får en ny udlejer?
Som udgangspunkt skal den nye udlejer respektere de rettigheder, du har i henhold til lejekontrakten. Dog er der en undtagelse for særlige vilkår, som den nye udlejer ikke kender til og er i god tro om. I disse tilfælde kan den nye udlejer ophæve rettigheden, og du som lejer mister din beskyttelse.
Hvis lejekontrakten er tinglyst, vil den nye udlejer blive bragt i ond tro, og dine rettigheder vil være sikret, selvom vilkåret ikke var kendt for den nye ejer. For at være helt sikker på, at dine rettigheder består ved ejerskifte, anbefales det derfor at tinglyse din lejekontrakt.
Lejekontrakten
Som udgangspunkt indtræder den nye ejer/udlejer i den gamle ejers/udlejers aftaleforhold, og dermed også rettigheder og forpligtelser. En lejekontrakt er i det væsentligste beskyttet uden tinglysning, hvorfor lejers rettigheder således består, selvom der er kommet ny udlejer. De af lejers rettigheder, som fraviger lejeloven, er dog ikke beskyttede. Det kan eksempelvis være aftalt, at lejen ikke kan reguleres i lejeforholdet eller der er aftalt uopsigelighed. Dette er altså rettigheder, hvor lejer er bedre stillet end efter lejelovens regler.
Hvis den nye udlejer vil ændre disse bestemmelser i lejekontrakten overfor lejer, er det et krav, at den nye udlejer ikke var gjort opmærksom på dette ved ejerskiftet, og dermed var i god tro om lejekontrakternes bestemmelser. Som lejer kan du dog undgå, at din lejekontrakt ændres ved at tinglyse den.
Det er dog det helt klare udgangspunkt, at udlejer ikke kan ændre din lejekontrakt, og således overtager den gamle udlejers rettigheder og forpligtelser uden videre.
Hvorfor skal man vælge DIGURA?
Vi hjælper hundredvis af lejere hver måned, både via vores medlemsløsning og vores sagsbehandling. Når vi fører sagerne, så har vi opnået en gevinst for lejeren i over 90 % af tilfældene. Vi er her for at hjælpe dig, som potentielt bliver snydt af din udlejer og som faktisk gerne vil beholde dine egne penge.
- Gratis vurdering af sagen
- Risikofrit og uden besvær
- No Cure No Pay
Brugsretten
Er brugsretten en beskyttet rettighed? Brugsretten til selve lejemålet er en beskyttet rettighed, som således ikke behøves at tinglyses for at gyldig overfor den nye udlejer. Men hvad med særlige vilkår, som eksempelvis pulterrum, parkering m.m.? Disse kræves normalvis tinglyst for at gælde.
Imidlertid viser tidligere retspraksis, at eksempelvis retten til fri parkering var omfattet af den generelle brugsret til lejemålet. Brugsretten til parkeringspladsen krævedes således ikke tinglyst for at bestå. Det kan dog variere fra situation til situation, da konkrete omstændigheder kan have stor indflydelse. Hvis brugsretten er angivet i lejekontrakten, er der dog større sandsynlighed for at brugsretten består, end hvis det er aftalt i en særskilt aftale.
I en helt ny dom fra højesteret kom retten frem til det modsatte resultat. Den tidligere ejer af ejendommen havde stiltiende i en periode på 20 år accepteret, at lejer benyttede parkeringspladsen vederlagsfrit. Højesteret fandt dog, at brugsretten i dette tilfælde måtte være et særligt vilkår, der således krævedes tinglyst for at bringe udlejer i ond tro. Den nye udlejer var således i god tro, og lejer mistede sin rettighed.
Hvis du vil være sikker på, at dine brugsrettigheder består i lejeforholdet med den nye udlejer, bør lejekontrakten tinglyses.
Kan ejendommens nye ejer smide dig ud?
Når en ny ejer overtager ejendommen, overtager denne også den gamle udlejers forpligtelser. Som lejer betyder det, at dine rettigheder og forpligtelser over for den nye udlejer forbliver uændrede. Du vil hverken være dårligere eller bedre stillet i forhold til dine eksisterende lejerettigheder.
Den nye ejer kan kun opsige dig som lejer i overensstemmelse med de normale regler om opsigelse, præcis som din tidligere udlejer kunne. Dette betyder, at den nye udlejer kun kan opsige dig, hvis han eller hun selv ønsker at bebo det lejede. I denne situation gælder et opsigelsesvarsel på 1 år.
Salg af hele eller dele af ejendommen, der resulterer i, at du får en ny udlejer, giver altså ikke den nye ejer ret til at smide dig ud. Du har stadig de samme rettigheder og forpligtelser, som du havde over for din tidligere udlejer.
Læs også: Hvad sker der, hvis din udlejer vil sælge dit lejemål?
Bliv juridisk sikret i dit lejeforhold fra 99 kroner.
Er du bange for at blive snydt i dit lejeforhold eller er du allerede blevet det?
I DIGURA kan du blive medlem af vores medlemsklub, hvor du kan få hjælp til din situation og opnå tryghed og opbakning fra 99 kroner om måneden.
- Juridisk rådgivning
- Hjælp til opsigelse og ophævelse
- Løbende tjek af din lejekontrakt
- Løbende tjek af din husleje
- Og meget mere..
Forudbetalt leje
Efter lejeloven kan udlejer kræve 3 måneders husleje i henholdsvis depositum og forudbetalt leje ved lejeforholdets start. Da disse betalinger er bestemt i lejeloven, og således ikke er et særligt vilkår, er disse beskyttet uden tinglysning af lejekontrakten. Men hvad hvis lejer betaler mere i forudbetalt leje?
I en dom fra Vestre Landsret, fandt dommerne, at husleje, der er betalt udover, hvad lejeloven bestemmer, ikke nyder samme beskyttelse, og således må tinglyses for at bringe den nye udlejer i ond tro. I sagen havde lejer forudbetalt i alt 6 måneders husleje, og stoppede således med at betale husleje. Udlejer ophævede herefter lejeforholdet pga. den manglende betaling. Lejer mente dog, at han var berettiger til at stoppe lejebetalingen, da han havde forudbetalt 6 måneders husleje. Dette var imidlertid et særskilt vilkår, der lå uden for lejelovens bestemmelser, hvorfor landsretten fandt, at ophævelsen var berettiget.
Sagen illustrerer vigtigheden af at vide, hvilke rettigheder og forpligtelser, som den nye udlejer skal respektere, og hvilke der ikke længere består i det nye lejeforhold.
Få juridisk hjælp, så du undgår at blive snydt
Emnet med ny udlejer kan være meget kompliceret som lejer. Overstående skal ses som en generel vejledning og ikke som decideret juridisk rådgivning. Vi anbefaler derfor altid, at du tager fat i os, således du kan få den rette og nødvendige rådgivning, som passer konkret til din sag.
Det kan både være omkring ny udlejer, som i dette tilfælde, men det kan også være alt fra fraflytningssynet til den økonomiske rapport. Vi ser desværre mange lejere, som bliver snydt i disse tilfælde. Det er ofte rigtig mange penge, du som lejer går glip af, alt fra nogle tusind kroner til 30-40.000 kroner. Tænk hvad du ellers kunne bruge disse penge til?
Lad os hjælpe dig
Ved DIGURA kan du altid få fat på os, du har din egen sagsbehandler og bedst af alt: Du betaler kun, hvis vi vinder din sag. Det er derfor risikofrit for dig, at vi hjælper dig.
Vi har opnået et fordelsagtig resultat for lejere i over 90 % af alle sager, som vi har haft behandlet.
