Hvad er § 11, og hvad kan der stå der i? Artiklen beskriver lovlige og ulovlige bestemmelser som ofte findes i lejekontrakter.
Din lejekontrakt
Din lejekontrakt er opdelt i paragrafferne 1 til 11. Der er på forhånd bestemt hvad der skal stå i paragrafferne 1 til 10. Paragraf 11 er derfor stedet for din udlejer til at skrive særlige vilkår for lejeforholdt. Der er som udgangspunkt aftalefrihed i Danmark, hvilket betyder at din udlejer og dig, kan sammensætte lejekontrakten som det falder jer for. Undtagelsen er, at lejeloven indeholder en række ufravigelige regler(præceptive) som er med til at beskytte dig som lejer. Din udlejer har derfor ikke mulighed for at skrive åbenlyst urimelige forhold ind i § 11, i lejekontrakten.
Læs også: Lejekontrakt: Hent den gratis her
Færre rettigheder
I lejekontraktens paragraf 11, fremgår alle regler for brug af lejemålet og alle de forhold, der giver lejeren færre rettigheder, eller pålægger lejere forpligtelser. Her kan fremgå regler som rygning, udluftning, om du må male væggene i andre farver, regler for husdyr eller hvorvidt lejer må bore huller i vindueskarme eller lignende.
Her kan også fremgå kortere opsigelse for lejer, end den normale opsigelse på 3 måneder. Det er dog ikke lovligt at give lejer dårligere forhold end dem, der fremgår i lejeloven, og som ikke kan fraviges ved aftale.
Hvis lejeforholdet er tidsbegrænset, vil dette fremgå i kontraktens § 11. Det kræver dog at udlejer har en særlig grund til at lejen er tidsbegrænset.
Det ses ofte, at udlejer kræver, at man fraflytter lejemålet 14 dage før lejekontraktens udløb, således at der kan istandsættes. Dette er lovligt. Det skal dog fremgå i § 11, for at din udlejer kan kræve det.
Hvis huslejen bliver reguleret efter nettoprisindekset, vil det fremgå i § 11, for at være gældende. Ved kontrakter fra før 1 juni. 2015, kan der fremgå trappeleje. Det er dog ikke lovligt at indgå aftale om trappe leje længere. Trappeleje vil derfor ikke være gældende i lejekontrakter fra efter 1. juni 2015, selvom det står i § 11.
Læs også: Trappeleje: Hvad er reglerne?
Fri lejefastsættelse
En af de meget komplicerede bestemmelser som kan fremgå i lejekontraktens § 11, er fri lejefastsættelse. Som udgangspunkt er din husleje fastsat efter reglerne om: omkostning bestemt husleje eller det lejedes værdi. Der er dog en undtagelse i lejeloven, som i nogle situationer giver udlejer mulighed for selv at fastsætte huslejen.
Fri huslejefastsættelse kan tillades i 3 situationer:
- Nybyggede lejemål som er taget i brug efter 31. december 1991
- Ejendomme, som udelukkende har været lovligt anvendt til erhvervslejemål frem til 31. december 1991
- Lejemål i etager som ikke har været anvendt til beboelse frem til 1. september 2002, eller nybyggede etager, hvortil byggetilladelsen er givet efter d. 1. juli 2004.
Det til typisk fremgå i lejekontraktens § 11. For situation 2 og 3, er der nogle meget specifikke formalia krav, til hvad der skal fremgå i lejekontrakten, for at fri lejefastsættelse er lovligt. Hvis du er i tvivl om din husleje er fastsat lovligt, så kontakt DIGURA og få din sag vurderet gratis her.
Hvorfor skal man vælge DIGURA?
Vi hjælper hundredvis af lejere hver måned, både via vores medlemsløsning og vores sagsbehandling. Når vi fører sagerne, så har vi opnået en gevinst for lejeren i over 90 % af tilfældene. Vi er her for at hjælpe dig, som potentielt bliver snydt af din udlejer og som faktisk gerne vil beholde dine egne penge.
- Gratis vurdering af sagen
- Risikofrit og uden besvær
- No Cure No Pay
Ulovlige § 11
Et af de områder, hvor du som lejer er beskyttet af lejeloven, er omkring istandsættelse. Her kan udlejer ikke fravige reglerne, hvis det er til skade for dig som lejer. Lejeloven foreskriver at lejemålet skal afleveres i den stand som du modtog det i. Udlejer kan derfor aldrig kræve, at du aflevere lejemålet i bedre stand end du modtog det i.
Udover direkte urimelige forhold, ser vi ofte tillægsydelser i lejekontrakter, som ikke er lovlige. Nogle at de mest almindelige ulovlige og dermed ugyldige forhold er tillægsydelserne:
- Administration
- Forsikring
- Fast beløb for vaskeri
- Hækkeklipning
- Renovation
- Snerydning
- Trappevask
- Viceværtservice
- Vinduespolering
- PBS-gebyr eller lignende, for betaling af husleje
Hvis du har betalt for disse ulovlige tillægsydelser, har du mulighed for at kræve dem tilbagebetalt af din udlejer. Dit krav på tilbage betaling bliver dog forældet efter 3 år. Der er dermed kun betalinger inden for de seneste 3 år, som kan kræves tilbagebetalt. Hvis du gør krav på tilbagebetaling, og din udlejer ikke gør dette, skal din sag for huslejenævnet.
Få juridisk hjælp, så du undgår at blive snydt
Emnet med lejekontrakter og paragraf 11 kan være meget kompliceret som lejer. Overstående skal ses som en generel vejledning og ikke som decideret juridisk rådgivning. Vi anbefaler derfor altid, at du tager fat i os, således du kan få den rette og nødvendige rådgivning, som passer konkret til din sag.
Det kan både være omkring din lejekontrakt, som i dette tilfælde, men det kan også være alt fra fraflytningssyn til den økonomiske rapport. Vi ser desværre mange lejere, som bliver snydt i disse tilfælde. Det er ofte rigtig mange penge, du som lejer går glip af, alt fra nogle tusind kroner til 30-40.000 kroner. Tænk hvad du ellers kunne bruge disse penge til?
Lad os hjælpe dig
Ved DIGURA kan du altid få fat på os, du har din egen sagsbehandler og bedst af alt: Du betaler kun, hvis vi vinder din sag. Det er derfor risikofrit for dig, at vi hjælper dig.
Vi har opnået et fordelsagtig resultat for lejere i over 90 % af alle sager, som vi har haft behandlet. Vi har 9,4 i score på Trustpilot, 5 stjerner på Facebook og vi har hjulpet mere end 5000 lejere. Og vi vil rigtig gerne hjælpe dig også.
Er du i tvivl om noget i artiklen, så sidder vores team klar til at hjælpe dig i chatten. Den kan du finde nederst i højre hjørne.
Hvis du har brug for juridisk hjælp, så kan du får testet din sag nedenfor. Det er gratis og vores dygtige juridiske team vil lave en uforpligtende vurdering af sagen.
