Udlejers adgang til at hæve huslejen​

Udlejer kan, hvis særlige betingelser er opfyldt, udføre en huslejestigning. Det ses dog ofte, at udlejers huslejestigning ikke er lovlig. Hvis du er udsat for huslejestigning eller bare vil blive klogere på reglerne, bør du læse med her.

DIGURA artikel om hvornår udlejer må hæve huslejen

Regler for huslejestigning: Hvornår kan udlejer hæve huslejen?​

Der er nogle særlige regler for huslejestigning, hvis udlejer ønsker at hæve huslejen. De obligatoriske krav, der skal være opfyldt, for at udlejer retligt kan hæve huslejen, er som følger:

1) Der er tale om hus eller husrum, der benyttes til beboelse.​

Lejeloven bestemmer, at lokaler, der udelukkende er udlejet til andet end beboelse (såkaldte erhvervslejemål), ikke er omfattet af disse bestemmelser.

Læs også: 10 ting hvor din udlejer måske snyder dig

2) Stigningen skal være varslet 3 måneder før huslejestigningen bliver en realitet.

En af de vigtigste regler for huslejestigning er, at der skal være givet meddelelse om stigningen skriftligt. Denne meddelelse skal indeholde en saglig forklaring om huslejestigningen samt lejers klagemuligheder. Hvis ikke dette er sket, er huslejestigningen ugyldig.

Lejer kan klage op til 6 uger efter, at huslejestigningen er meddelt af udlejer. Såfremt udlejer ønsker at fastholde kravet om huslejestigningen, må denne anlægge sag ved huslejenævnet, der træffer afgørelse om huslejestigningens berettigelse.

Indtil afgørelse kan udlejer opretholde huslejestigningen, såfremt denne ikke overstiger 15 kr. pr. m2 bruttoetageareal.

Bemærk, hvis der sker forøgelse af ejendomsskatten, eller der pålægges ejendommen nye eller forøgede driftsafgifter til vand, el, wc etc., følger nogenlunde samme regler i lejeloven om huslejestigning i forbindelse med dette. 

Der er dog en smule forskel. 

Bl.a. kan udlejer kræve lejen hævet med tilbagevirkende kraft, såfremt denne fremsætter lejeforhøjelseskravet senest 5 måneder efter, at udgiften blev pålagt ejendommen.

Reglerne er som udgangspunkt præceptive, og kan således ikke fraviges til ugunst for lejer. Ved indgåelse af lejeaftale af et lejemål i en større ejendom til beboelse (minimum 7 lejemål) der er opført efter 31.12.1991, og tag-etager der først er anvendt til eller registreret som beboelse efter 01.09.2002, kan reglerne i lejeloven fraviges i lejekontraktens § 11 med de begrænsninger, der følger af aftalelovens § 36.

Læs også: Hvad må du – og hvad må du ikke ændre i lejemålet?

3) Lejer skal have boet i lejemålet i mindst 2 år, eller der skal være gået 2 år, siden lejen sidst blev hævet for lejemålet.

En undtagelse hertil følger dog, såfremt lejer og udlejer har aftalt, at lejen følger Danmarks Statistiks nettoprisindeks. Hvis dette er aftalt i lejekontraktens § 11, kan lejen således hæves årligt, såfremt udlejer blot giver lejer skriftlig meddelelse om lejeforhøjelsen.

4) Huslejestigningen er en af de 5 følgende situationer

Der kan ske huslejestigning i 5 situationer.

Der er dog en 6. situation, nemlig trappeleje – men dette kan ikke længere gyldigt aftales. Hvis det i en lejekontrakt fra før 1.7.2015 er aftalt, at lejen stiger ved trappeleje, er dette vilkår dog stadig gyldigt.

Det lejedes værdi

Hvis din husleje er fastsat efter reglerne om det lejedes værdi, kan din husleje hæves, hvis din husleje er væsentlig lavere end det lejedes værdi.

Men hvornår er huslejen ”væsentlig lavere”?

Lejeloven bestemmer, at vurderingen af dette sker på baggrund af en sammenligning af det beløb, du betaler i leje med den leje, der betales i tilsvarende lejemål i pågældende boligområde under hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand.

Endvidere bør oplyses, at forbedringer af lejemålet i forbindelse med renovering eller andet, ikke indgår i denne vurdering.

En god tommelfingerregel er, at hvis huslejen fraviger lejeniveauet i lignende lejemål med mindst 10 %, vil huslejen sandsynligvis være væsentligt lavere end det lejedes værdi.

Udlejers driftsudgifter er steget

Efter reglerne om omkostningsbestemt husleje fastsættes huslejen på baggrund af udlejers driftsudgifter i forbindelse med at udleje ejendommen.
Hvis lejemålet er omfattet af reglerne om omkostningsbestemt husleje, kan udlejer således kræve huslejestigning, såfremt udlejers driftsudgifter stiger.

OBS: Hvis udlejers driftsudgifter forøges som følge af skatter eller afgifter til det offentlige, kan udlejer kræve huslejestigning fra det tidspunkt, udlejers driftsudgifter blev forøget. Udlejer skal dog senest meddele dette 5 måneder efter, at denne fik kendskab til forøgelsen. Endvidere skal denne meddelelse indeholde oplysning om driftsindtægter samt en beregning over lejeforhøjelsen.

Indeksregulering

Udlejer kan i lejekontraktens § 11 aftale, at lejen følger det danske nettoprisindeks. Hvis dette er aftalt, vil der ske en naturlig huslejestigning årligt. Denne huslejestigning behøves ikke varsles, da den er varslet i lejekontrakten.

Aftale mellem udlejer og lejer

I et lejeforhold kan lejer og udlejer indgå aftaler med hinanden. I kan således frit aftale, at huslejen skal være højere. Du er dog hverken tvunget eller bundet til at indgå en sådan aftale. Det er altså helt op til dig, hvorvidt du vil acceptere en sådan aftale. Hvis udlejer prøver at få dig til at underskrive en sådan aftale, bør du ikke underskrive den, medmindre du selv synes, at det er okay, at du betaler mere i husleje.

Forbedringer i lejemålet

Udlejer kan kræve huslejestigning, hvis udlejer foretager forbedring af lejemålet, og denne forbedring har medført en væsentlig forøgelse af det lejedes værdi.

Men hvordan ved du så, hvor meget det lejedes værdi er steget? Efter lejelovgivningen vurderes det lejedes værdi ved sammenligning af dit lejemål med tilsvarende lejemål under hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand. Hvis dit lejemål f.eks. bliver forbedret ved at få helt nyt badeværelse, ville den ultimative sammenligning være med et lejemål, der er i samme stand som dit, men også har et nyt badeværelse.

Hvis der til ejendommen er tilknyttet en forbedringskonto, skal udlejer anvende denne ved forbedringer af ejendommen. Udlejer kan således kun kræve huslejestigning, hvis beløbet til forbedringerne overstiger det til enhver tid indestående på forbedringskontoen.

Er dit lejemål beliggende i en ureguleret kommune, kan udlejer uden din accept udføre forbedringer. Dog skal varslingsreglerne iagttages. Små-forbedringer skal blot varsles med 6 uger, før arbejdet påbegyndes.
Huslejestigningen skal varsles skriftlig mindst 3 måneder inden denne træder i kraft. Lejen kan dog først forhøjes fra det tidspunkt, hvor forbedringen er afsluttet.
Som lejer kan du gøre indsigelse inden 6 uger. Hvis du gør indsigelse, skal udlejer indbringe sagen for huslejenævnet senest 6 uger efter, at lejers frist er udløbet.

Er dit lejemål beliggende i en reguleret kommune, kan der gælde særlige regler, hvis der i ejendommen er en beboerrepræsentation. Beboerrepræsentationen skal indkaldes og orienteres om forbedringsplanerne. Herefter har beboerrepræsentationen 3 uger til at komme med kommentarer til planerne. Hvis udlejer ikke giver beboerrepræsentationen 3 uger til at ytre sig, kan udlejer miste sin mulighed for at kræve lejeforhøjelse.
Huslejestigningen skal  varsles skriftlig med mindst 3 måneders varsel. Lejen kan dog først forhøjes fra det tidspunkt, hvor forbedringen er afsluttet.
Senest 7 dage inden udlejer sender varsling til lejerne, skal beboerrepræsentationen høres om lejeforhøjelsen.

Selve varslingen, der sendes til lejerne, skal indeholde information om

– Lejeforhøjelsens størrelse samt beregning af denne
– At budgettet er forelagt beboerrepræsentationen
– Beboerrepræsentationens kommentarer hertil.

Hvis beboerrepræsentationen gør indsigelse inden 6 uger, skal udlejer indbringe sagen for huslejenævnet senest 6 uger efter, at beboerrepræsentationens frist er udløbet.

 

Læs også: Få mest muligt af dit depositum igen

DEL INDLÆGGET

Få adgang til hemmeligt indhold

Tilmeld dig nyhedsbrevet som 1.000+ andre lejere og få gratis råd og vejledning til dit lejeforhold direkte til din mail. 

Luk menu