Er det afgørende for din sag om det er en socialdemokratisk eller konservativ kommune? Nej, selvfølgelig er det ikke (dokumentationen er data).
Er Huslejenævnenes afgørelser politiske?
Der har siden DR’s offentliggørelse af en tankevækkende statistik været debat om og sået tvivl om, hvorvidt huslejenævnenes afgørelser afhænger af, om huslejenævnet befinder sig i en socialdemokratisk eller konservativ kommune. Hvis dette er sandt, ville det bryde med det danske retssamfunds normer, hvor afgørelser bør træffes ud fra lovens rammer og ikke bagvedliggende politiske motiver. Virkeligheden synes dog ikke så sort/hvid, som DR har malet den. Mange faktorer kan spille ind, og der kan være andre forklaringer på de overraskende tal.
Læs om DRs statistik her.
Jura handler ikke om politik. Det er derfor svært at forestille sig, at der skulle lægge politiske motiver bag huslejenævnenes afgørelser, hvor formanden i huslejenævnene netop er juridisk uddannet. Når der træffes afgørelse i en sag, sker dette således ved en sammenkobling af de faktuelle omstændigheder og den relevante lovtekst samt retspraksis. Der kan dog huslejenævnene imellem herske en mindre forskel i fortolkningen af loven og retspraksis. I almindelige retter ses dette også. Det er ikke ualmindeligt, at landsretten eller højesteret dømmer modsat end henholdsvis by- eller landsretten. Selvfølgelig er det problematisk i sig selv, men har ikke umiddelbart noget med politiske motiver at gøre.
Hos DIGURA har vi kigget nærmere på huslejenævnsafgørelserne. Faktisk har vi søgt om aktindsigt hos samtlige huslejenævn i Danmark, og kigget over 500 afgørelser fra det seneste år igennem.
Læs også: Kan man opsige en fremlejeaftale?
Hvorfor skal man vælge DIGURA?
Vil det ikke være rart, hvis du kun skulle betale, hvis du faktisk vinder? Vi påtager os al risiko, hvor lejerforeninger tager et fast kontigent, ligemeget om de vil hjælpe dig eller ej. Vi er her for at hjælpe de lejere, som ikke har tid, er usikre på deres rettigheder eller ikke ved, hvordan deres sag skal håndteres.
- Gratis vurdering af sagen
- Risikofrit og uden besvær
- No Cure No Pay
Forskel på tværs af landet
DRs undersøgelse viste, at der var forskel i sager vedrørende husleje, alt efter hvilken politisk overbevisning pågældende kommune har. Vores undersøgelse viser dog også en forskel alt efter hvilken landsdel, du kommer fra.
Tendensen er, at der generelt er flere vundne sager om husleje i Jylland, end der er på Sjælland. Dette stemmer overens med DR’s undersøgelse. Samtlige af de jyske kommuner (med enkelte undtagelser) lægger under gennemsnittet i forhold til at give udlejer medhold. Omvendt lægger de fleste kommuner på Sjælland og især hovedstadsområdet over gennemsnittet i forhold til at give udlejer medhold. Når man kigger på det samlede billede, synes der altså ikke at være sammenhæng mellem kommunens politik og huslejenævnenes afgørelser. Det kan ikke afvises, men tallene kan skyldes flere andre faktorer. Det kan eksempelvis være hvilken landsdel, dit lejemål er beliggende i.
Andre faktorer
Man kan lave en undersøgelse, og fremhæve nogle nøgletal, der viser en given tendens. Man skal dog være opmærksom på, at der kan være mange grunde til, at tallene viser, hvad de gør.
Først og fremmest bør det da også påpeges, at Faxe Kommune – der er den kommune, der ifølge DR’s statistik er nummer 2 over kommuner, der giver udlejere oftest medhold – var socialdemokratisk i perioden 2014-2017 hvor undersøgelsen blev foretaget. En kommune som Viborg, der ellers var konservativ – og derfor ifølge teorien burde give udlejere oftest ret – giver kun udlejer medhold i 17% af sagerne (gennemsnittet er dobbelt så højt), mens lejer får medhold i 44% af sagerne (ligesom gennemsnittet i resten af landet). Hillerød, Sorø, Høje-Taastrup og Køge var ligeledes konservative kommuner i perioden 2014-2017, men gav kun udlejere medhold i henholdsvis 25%, 25%, 28% og 29% af sagerne. Alle 4 kommuner lægger altså under landsgennemsnittet på 32% i forhold til hvor ofte, de giver udlejere medhold. Det bør bemærkes, at dette udgør halvdelen af de konservative kommuner i Danmark. Hvis man skulle følge teorien, får udlejere ellers oftere medhold, hvis kommunens borgmester er konservativ. Hvis man kigger isoleret på de konservative kommuner, ser det altså ikke umiddelbart ud til, at afgørelserne er politisk betingede. Måske der kan lægges andre faktorer til grund for den store diversitet i tallene kommunerne imellem.
Læs også: Hvordan fungerer en sag ved Huslejenævnet?
Landsdel
Jakob Lindberg fra Danmarks Lejerforeninger påpeger da også, at der kan være andre medvirkende faktorer til, at der er en større procentdel af vundne sager i socialdemokratiske kommuner end i konservative.
Han nævner blandt andet, at statistikkens måling gør den uholdbar. Den tager kun udgangspunkt i de sager, hvor lejer har fået henholdsvis 100 % medhold eller tabt deres sag. I mange sager får lejer dog delvis medhold, da der træffes afgørelse om flere forskellige forhold. DR’s undersøgelse tager således ikke forbehold for, om lejeren faktisk fik medhold i sin påstand vedrørende husleje, men ikke fik medhold i en anden påstand. Scenariet kan også være, at lejen ikke blev nedsat til det påståede.
Eksempel: Lejer nedlægger påstand om, at huslejen på 7.500 kr. er for høj, og skal nedsættes til 5.500 kr. Huslejenævnet finder, at huslejen skal nedsættes til 6.500 kr.
Selvom lejer fik nedsat sin husleje, vil dette scenarie ikke indgå i statistikken som en sag, hvor lejer fik 100 % medhold.
Dette er væsentligt at være opmærksom på, hvis man skal forstå statistikkens tal.
Hvis vi kaster blikket over Sjælland, som er den landsdel, der giver lejer medhold i færrest sager om husleje. Vores undersøgelse viser faktisk, at langt størstedelen af de huslejesager, hvor lejer får delvist medhold, opnår lejer en besparelse på minimum 10.000 kr., mens lejer i flere sager opnår en besparelse på 15.000 kr. eller mere. Det samme gør sig gældende med Jylland og Fyn.
Bør disse sager ikke indgå i statistikken som sager, hvor lejer fik medhold? Lejer fik jo faktisk medhold i sin påstand om huslejenedsættelse, men beløbet blev blot korrigeret.
Dette giver da også anledning til at overveje flere faktorer, der kan have betydning for statistikkens udfald.
Læs også: Hvordan tager du en dialog med udlejer om mangler?
Pro tip
Hvis du føler, at du har fået en uretfærdig afgørelse ved huslejenævnet, så kan du altid søge aktindsigt i lignende sager. På denne måde, så kan du se om din afgørelse er forkert eller korrekt.
Antallet af forhold
Det er klart, at jo flere forhold, der nedlægges påstand om, jo større chance er der for ikke at få 100 % medhold. Antallet af påstande kan altså have indflydelse på, hvorvidt en sag indgår i statistikken som 100 % medhold eller kun delvis medhold.
Den rette husleje
Endvidere har det også betydning, om der nedlægges påstand om den rette husleje. Som ovenfor anført vil lejer ikke få 100 % medhold, hvis der ikke gives medhold i forhold til den påståede husleje(nedsættelse) – på trods af, at lejer fik medhold i, at huslejen skulle nedsættes.
Det lejedes værdi
Derudover vurderes de fleste huslejesager i henhold til reglen om det lejedes værdi. Der er mange faktorer, der kan spille ind på huslejefastsættelsen efter denne regel. Interessant er det, at lige netop de 5 kommuner hvor lejer har den laveste vinderprocent, er beliggende i hovedstadsområdet. Som Jakob Juul-Sandberg, professor (MSO) ved SDU, skriver i sin ph.d.om netop reglen ”det lejedes værdi”, tages der i henhold til lovteksten ikke hensyn til en eksplosiv udvikling på boligmarkedet, hvilket boligpriserne i København og Aarhus må være et udtryk for. Reglen tager derimod kun hensyn til en sammenligning af lejen i lignende lejemål under hensyn til ”beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand”. Det betyder, at når lejen skal sammenlignes med lejen i lignende lejemål, er der som udgangspunkt ikke så meget at komme efter i hovedstadsområdet, da området generelt er genstand for en eksplosiv udvikling over de seneste år. Når huslejeniveauet generelt er steget, er det meget svært at finde lejemål, der ikke er på samme høje lejeniveau, hvilket medfører, at huslejen ikke kan nedsættes – på trods af, at huslejen synes utrolig høj – da reglen simpelthen ikke tager forbehold for denne prisudvikling på markedet.
Huslejenævnene mødes kun få gange om året
Huslejenævnene træffer kun afgørelse i sager få gange om året. Typisk mødes huslejenævnet ca. 10 gange årligt. I forbindelse med aktindsigtsprocessen blev vi gjort opmærksom på, at man i nogle af landets mindre huslejenævn kun mødes 2-3 gange om året. Alt respekt for huslejenævnene, men hvis man kun afgør sager så få gange om året, kan dette også forklare den store diversitet i afgørelserne. Jura er kompliceret, hvorfor advokater, dommere, professorer og andre praktikere beskæftiger sig med det på daglig basis, og de fleste er specialiseret inden for bestemte områder. Dette sikrer en høj faglighed. Hvis huslejenævnene kun mødes 2-10 gange årligt, og kun formanden er juridisk uddannet, og måske endda ikke beskæftiger sig med lejeretten til dagligt, hvordan er den høje faglighed så sikret? Dette er et faktum, der også bør have fokus i debatten. Dette kan unægtelig have betydning for diversiteten i huslejenævnenes afgørelser, når ikke alle huslejenævn har samme høje faglighed.
Læs også: Få 5 gode råd om forbrug
Pro tip
Når du står i en klemme med udlejer, så altid sørg for at få alting på skrift. Det kan være altafgørende for sagens udfald. Det er helt fint, at det er på mail eller sms.
Boligministeriets undersøgelse
Der skal ikke herske tvivl om, at DIGURA ser det som forfærdeligt, hvis huslejenævnenes afgørelser er politisk motiverede. Vi er dog blot ikke overbeviste om, at dette nødvendigvis er tilfældet. Tværtimod. Som beskrevet i dette indlæg, kan der være mange grunde til, at tallene er, som de er. Det vil altså kræve en mere præcis og nuanceret undersøgelse, at få klarlagt om huslejenævnenes afgørelser reelt er politisk motiverede, eller hvad der ellers lægger til grund for tallene. Vi venter spændt på Boligministeriets undersøgelse, som forhåbentlig kan forklare de store forskelle kommunerne og landsdelene imellem.
