Udlejer har ophævet lejeaftalen – hvad er mine rettigheder?

Udlejer har ophævet lejeaftalen – hvad er mine rettigheder?

Christian Vrist

Legal Advisor

En lejeaftale er som udgangspunkt uopsigelig og kan derfor ikke ophøre, medmindre lejer eller udlejer ønsker dette. Det giver en sikkerhed for, at man ikke pludselig skal rive teltpælene op og finde et nyt hjem, uden selv at have ønsket det. Der kan dog opstå situationer, hvor du kan ende med at blive smidt ud af dit lejemål, hvis udlejer ophæver lejeaftalen. Spørgsmålet er så, hvordan er du stillet som lejer i den situation, hvor udlejer har ophævet lejemålet. Det vil denne artikel se nærmere på.

Hvad er en ophævelse?

Når denne artikel taler om ophævelse, er det vigtigt at holde for øje, at begrebet ophævelse ikke må blandes sammen med begrebet opsigelse. Begge begreber benyttes i forbindelse med et ophør af et lejemål, men de to begreber har vidt forskellige betydninger og konsekvenser, og anvendes i øvrigt i forskellige situationer.

Generelt betyder en ophævelse, at aftalen falder bort øjeblikligt. Hermed menes, at begge parter som udgangspunkt ikke længere er forpligtede af aftalens indhold. Når man taler om en ophævelse fra udlejer, er det den situation, hvor lejer har misligholdt lejemålet væsentligt efter lejelovens regler og derfor skal fraflytte øjeblikkeligt. Nogle udlejere kan give lejer et par dage til at fraflytte, men udgangspunktet er, at lejer skal fraflytte øjeblikligt ved en ophævelse af lejemålet. Der er altså tale om et meget byrdefuldt og indgribende værktøj fra udlejers side.

Når vi taler om en opsigelse, er der tale om den situation, hvor lejemålet ophører med et på forhånd aftalt varsel. I dette tilfælde har man altså en opsigelsesperiode, hvor man fortsat kan bo i lejemålet. Dette kan eksempelvis være 12 måneder fra udlejers opsigelsesdato, hvilket altså giver dig tid til at finde en ny bolig.

Ønsker du at læse mere om begreberne ophævelse og opsigelse, kan du tage et kig på denne artikel: Forskellen på ophævelse og opsigelse af lejemål.

”Helt konkret opstiller lejeloven 12 situationer, hvor udlejer kan opsige lejemålet”

Hvornår kan udlejer ophæve?

Som det er nævnt ovenfor i denne artikel, er ophævelse et meget byrdefuldt og indgribende værktøj. Det betyder også, at man i lejeloven har fastlagt nogle meget strenge regler omkring udlejers mulighed for at ophæve lejers lejemål.

Den almindelige betingelse for at kunne ophæve et aftaleforhold (herunder hører også et lejemål) er, at den ene aftalepart skal have misligholdt aftalen væsentligt – for eksempel et lejemål. Dette udgangspunkt kan virke en smule vagt, når man først læser det, da ordet ”væsentligt” kan fortolkes forskelligt fra person til person. Derfor har lejeloven som nævnt også udpenslet dette begreb ved at opstille nogle situationer, hvor udlejer har ret til at ophæve lejemålet.

Helt konkret opstiller lejeloven 12 situationer, hvor udlejer kan opsige lejemålet. Der findes også en 13. mulighed, men dette er en såkaldt ”opsamlingsbestemmelse”. Herefter kan udlejer ophæve lejemålet, hvis en af de 12 andre situationer ikke passer på det omhandlede forhold, men at lejers opførsel betyder, at lejers fjernelse alligevel er påkrævet. Det er dog vigtigt at huske på, at der skal rigtig meget til, før dette kan komme på banen, hvorfor din udlejer ikke ”bare” kan anvende disse muligheder, som han/hun lyster.

De mest almindelige situationer, hvor udlejer kan ophæve lejemålet, er dog følgende:

  • Betaling er ikke sket rettidigt
  • Det lejede benyttes til andet end det aftalte
  • Lejer modsætter sig at udlejer eller andre får adgang til det lejede, hvor de er adgangsberettigede
  • Fraflytter det lejede i utide
  • Vanrøgter det lejede
  • Overlader brugen af det lejede til en anden
  • Tilsidesætter god skik og orden

Krav til udlejers ophævelse

Uanset hvilken situation, der ligger til grund for udlejers ophævelse, skal der dog følges følgende procedure, inden ophævelse er gyldig.

Som det første, skal der fra udlejers side foreligge et påkrav (påmindelse), hvor udlejer beder dig om at ophøre med den givne opførsel. Det kan for eksempel være, at du benytter dit lejemål til at drive erhverv i strid med lejeaftalen. Først, når udlejer skriftligt har bedt dig om at ophøre denne opførsel, og udlejer har konstateret, at dette ikke er sket, kan udlejer fremsende en ophævelse til dig. Denne ophævelse skal også udfærdiges skriftligt.

Manglende betaling af husleje

Her er det også vigtigt at holde sig for øje, at hvor der er tale om en manglende rettidig betaling af for eksempel husleje, skal udlejer holde sig til en helt bestemt procedure. Herefter kan udlejeren kun ophæve lejeaftalen, hvis du ikke har betalt den manglende husleje senest 14 dage efter, at et skriftligt påkrav (påmindelse) herom er kommet frem til dig. Udlejerens påkrav kan tidligst gives efter 3. hverdag fra den sidste rettidige betalingsdag. Af påkravet skal der også her udtrykkeligt fremgå, at lejeforholdet kan ophæves, hvis den manglende husleje ikke betales inden fristens udløb – altså de 14 dage.

Generel varsling i forhold til ophævelse

Som det er nævnt tidligere i artiklen, skal der ikke som sådan gives et varsel i forbindelse med en ophævelse fra udlejers side. Udlejer kan som nævnt vælge at give nogle dage til at fraflytte, men han er ikke forpligtet til det, når først ophævelsen lovligt er indtrådt.

Som det fremgår lige ovenfor, skal udlejer dog afgive et påkrav (påmindelse) til dig, og give mulighed for at den givne opførsel kan ophøre, inden ophævelse kan træde i kraft. Dermed er der i lejelovens regler indarbejdet en form for varsel, så du har mulighed for at indrette dig inden en potentiel ophævelse.  Når ophævelsen først er lovligt indtrådt, er der dog intet krav om et nærmere varsel til at kunne fraflytte.

Læs også: Hvornår kan udlejer opsige mig?

Bliv juridisk sikret i dit lejeforhold fra 79 kroner

Er du bange for at blive snydt i dit lejeforhold eller er du allerede blevet det?

I DIGURA kan du blive medlem af vores medlemsklub, hvor du kan få hjælp til din situation og opnå tryghed og opbakning fra 79 kroner om måneden.

Hvordan skal du forholde dig til en ophævelse?

Det er nu slået fast, hvad en ophævelse er og i hvilke situationer udlejer rent faktisk kan ophæve lejemålet. Derfor er det på tide at se på, hvordan du egentligt skal forholde dig, og hvilke rettigheder du har.  

Depositum

Som det allerførste er det vigtigt at slå fast, at en ophævelse ikke betyder, at udlejer automatisk er berettiget til at beholde hele dit depositum. Der skal også foretages en vurdering af, om istandsættelse af lejemålet er nødvendigt og hvem der skal dække udgifterne hertil. Ved en ophævelse skal udlejer også gennemgå den almindelige fraflytningsprocedure med fraflytningssyn og fraflytningsrapport, såfremt han/hun er omfattet af reglerne for professionelle udlejere.

Helt kort skal en udlejer afholde fraflytningssyn og udarbejde en fraflytningsrapport, hvis han eller hun udlejer 2 eller flere lejemål i alt. Overholder en professionel udlejer ikke denne procedure, vil han eller hun ikke kunne stille almindelige istandsættelseskrav overfor dig.

Er der derimod tale om en udlejer, der ikke falder under reglerne for professionelle udlejer, altså at vedkommende kun udlejer 1 lejemål, vil han eller hun fortsat kunne stille istandsættelseskrav, hvis disse stilles indenfor 14 dage efter din fraflytningsdag.

Derudover gælder de almindelige regler i forbindelse med fraflytning og istandsættelse også. Du kan læse mere omkring dette her.

Husleje

Som det næste er det også væsentligt at se på, hvordan du skal forholde dig til betaling af husleje. Som nævnt i artiklens start, er udgangspunktet, at aftaleparters forpligtelser efter aftalen bortfalder, når aftalen ophæves. I den situation, hvor du bliver ophævet af udlejer, skal du dog fortsat betale husleje indtil det tidspunkt, man skulle være fraflyttet, efter et sædvanligt varsel. Dette er som udgangspunkt 3 måneder – ligesom den normale opsigelsesperiode.

Dog er udlejer forpligtet til at forsøge at finde en ny lejer og dermed genudleje lejemålet. Dette skal ske efter rimelige bestræbelser. Pligten gælder fra fraflytningstidspunktet. Udlejer skal altså ikke indgå en ny lejeaftale for enhver pris. Det betyder også, at udlejer ikke er forpligtet til at indgå en lejeaftale med en ny lejer, som den fraflyttende lejer(du) selv har fundet.

Som udgangspunkt vil annoncering af lejemålet anses som rimelige bestræbelser for genudlejning. Dette kan dog også gøres via personlige henvendelser til potentielle lejere, som udlejer selv kan tage kontakt til via for eksempel en venteliste.

Det vil dog altid være en konkret vurdering, så der kan ikke siges noget nærmere generelt herom.

Lykkedes det udlejer at genudleje inden udløbet af det sædvanlige varsel, kan udlejer fra dette tidspunkt ikke længere kræve, at du betaler husleje. Det samme gælder, hvis udlejer ikke opfylder sin pligt til at forsøge at genudleje.

Hvorfor skal man vælge DIGURA?

Vi hjælper hundredvis af lejere hver måned, både via vores medlemsløsning og vores sagsbehandling. Når vi fører sagerne, så har vi opnået en gevinst for lejeren i over 90 % af tilfældene. Vi er her for at hjælpe dig, som potentielt bliver snydt af din udlejer og som faktisk gerne vil beholde dine egne penge. 

Få juridisk hjælp, så du undgår at blive snydt

Emnet med ophævelse kan være meget kompliceret som lejer. Overstående skal ses som en generel vejledning og ikke som decideret juridisk rådgivning. Vi anbefaler derfor altid, at du kontakter os, således du kan få den rette og nødvendige rådgivning, som passer konkret til din sag.  

Det kan både være omkring ophævelse, som i dette tilfælde, men det kan også være alt fra fraflytningssynet til den økonomiske rapport. Vi ser desværre mange lejere, som bliver snydt i disse tilfælde. Det er ofte rigtig mange penge, du som lejer går glip af, alt fra nogle tusind kroner til 30-40.000 kroner. Tænk hvad du ellers kunne bruge disse penge til?

Hvis du har brug for juridisk hjælp, så kan du får testet din sag nedenfor. Det er gratis og vores dygtige juridiske team vil lave en uforpligtende vurdering af sagen.  

Vil du have testet din sag gratis?

Det tager kun 2 minutter at indgive sagen og herefter vurderer vi din problemstilling
helt gratis. Du har endda svar inden 24 timer!

DEL INDLÆGGET

Del på facebook
Del på google
Del på linkedin
Del på print
Del på email

Gør som
+6000 andre​

Tilmeld dig vores nyhedsbrev og få gratis råd og tips direkte i indbakken